Mellom fritidsbolig og bolig. Om eiendomsregistering og om bruksendring.

Tor Arnesen Kjell Overvåg Østlandsforskning

tor.arnesen.II@ostforsk.no kjell.overvaag@ostforsk.no

---

1 Hjemmene og eiendommene.

Interessen for fritidsboliger er påtakelig i mange av landets kommuner, i noen mer og i andre mindre. Samtidig vet vi at økende komfort og bruk av nye og/eller oppgraderte fritidsboliger og bygging av moderne leilighetsbygg med fritidsboliger, gjør det rimelig å se på en økende andel av disse bygningene som et hjem nummer to – en rekreasjonsbolig. Fritidsboliger med høy standard brukes mer enn de med lavere standard (Ericsson, B. og R. Grefsrud 2005). Det verserer stadig fortellinger i media om ønsker om å bosette seg på hytta, permanent eller i alle fall i lange perioder (Arnesen & Skjeggedal 2003). Bakgrunnen kan være ønske om mer aktiv fritid, mer friluft i en periode hvor en trapper ned eller går helt ut av arbeidslivet (pensjonister, småbarnsforeldre med mer) og så videre. Flest fritidsboliger i Norge er lokalisert i rurale områder, og med eierne antakelig bosatt i urbane områder. Samtidig er det i Norge en fortsatt sterk urbaniseringstrend i forhold til såkalte permanente boliger, dvs at en økende andel av befolkningen har sin bostedsadresse i urbane områder (Brunborg, H. og I. Texmon 2003). Et annet utviklingstrekk for fritidsboliger ser ut til å være at private fritidsboligr brukes i næringsvirksomhet ved at de blir leid ut til turister.

En viktig kilde for informasjon om alle typer bygninger og eiendommer i Norge, også fritidsboligene, er det offentlige eiendomsregisteret. Dette er et register som består av databaser for eiendommer, adresser og bygninger. Eiendomsregisteret blir samkjørt og oppdatert med informasjon fra flere andre registre, blant annet folkeregisteret for bostedsadresser og Posten Norge for postnummer (Statens Kartverk 2005). Eiendomsregistrene er instrumenter i forvaltning av grunneierskap og pante- og kredittinstituttet. De danner også utgangspunktet for fiskale og politiske systemer (skattlegging og stemmerett) og redistribusjon i offentlig forvaltning, blant annet ved at tilskuddet til kommunene er delvis basert på hvor mange som har sin bostedsadresse registrert i kommunen.

Utviklingen for fritidsboliger går entydig mot boliglik standard. Det er rimelig å spørre om kommunene kan avlese en slik utvikling gjennom økt interesse for bruksendringer. Dels dreier det seg om bruksendring fra helårsboliger til fritidsboliger og dels fra fritidsboliger til helårsboliger. I Sverige har slike bruksendringer hatt et vesentlig omfang. Det gjelder her områder hvor fritidsboliger lokalisert nært byer i vekst har blitt omgjort til helårsboliger, og motsvarende i rurale områder hvor helårsboliger i områder med nedgang i den faste befolkningen har blitt omgjort til fritidsboliger (Müller 1999).

En grunn til at eiendomsregistrene ikke fullt ut viser det de tilsynelatende skal - bruk av bygninger og eiendommer - er en spesiell gammelmodig forestilling som ligger til grunn for deres konstruksjon. Når det kommer til bruk baserer eiendomsregisterene seg på forestillingen om kjernefamilien med én fast bopel. I eiendomsregisteret styrer denne forestillingen om hjemmet som ett sted vi kan rapportere inn som "fast" eller "helårs".

Og hvorfor har denne ideen eller forestillingen om vår livsform gammelmodige trekk? Fordi vi i økende grad lever i et nettverks- og nodesamfunn. Vi har siden krigen opplevd en meget betydelig økning i den personlige mobiliteten - både i form av reising og i å flytte informasjon etter behov. Globalisering i produksjonen avspeiler og dette, for både varer og tjenester. Men også endringen i konsumpsjonen avspeiler dette. Vi ser dette innenfor området ferie og fritid - eller det vi kan kalle for rekreasjonen. Den økte personlige mobiliteten blir ikke minst hentet ut i måten vi rekreerer og bor på (Arnesen 2004). Trenden innenfor fritidsboliger med sterkt vekst i bygging og drift av fullstandard fritidsboliger viser oss to ting:

• I noen lag eller grupper av befolkningen utvikles mobilitetsintensive livsformer som nettverk med flere boliglike noder hvor rekreasjon er ett (av flere) prioritert formål
• bruken av de forskjellige nodene endrer seg i den forstand at den rekreasjonsbetingede bruken er langt mer omfattende enn tidligere og kan antas å være i rask endring.

I en slik situasjon blir ideen om "hjemmet" utfordret - og med det hvordan vi egentlig bør tilordne vår tilhørighet til våre registre. Snarere enn den game todelte forestillingen om at du kan svare ja eller nei på spørsmålet om du bor her, er det under utvikling en "fuzzy" livsform. Vi bor 25 % her, og 60 % der osv – tall, nettverk og noder som endrer seg gjennom livsløpet (Arnesen og Skjeggedal xxx). Oppsummert, og mot denne bakgrunnen, vil vi dele vår drøfting i denne artikkelen opp i følgende to tema:

1. Hvordan fungerer eiendomsregistrene i Norge som datagrunnlag for studier og kunnskaper om fritidsboliger? Denne delen baserer seg på en litteraturstudie, samtaler med fagpersoner og tilhørende drøfting.
2. Hva er omfanget av bruksendringer mellom fritidsbolig og helårsbolig? Hvilke ulemper og mulige positive effekter ser kommunene knyttet til bruksendring? Denne delen av artikkelen baserer seg på en spørreundersøkelse til kommunene og en tilhørende drøfting.

2 Om eiendomsregistrering.

I denne delen vil vi først se hvordan eiendomsregisteret i Norge er bygget opp og inneholder. Deretter vil vi gå nærmere inn på det såkalte GAB-registeret, som inneholder det mest relevante opplysningene for våre interesser for fritidsboliger, og drøfte dataene i dette registeret i forhold til de sentrale trendene som ble omtalt i innledningen.

Eiendomsregistrering

Klart definerte eiendommer og riktige opplysninger om disse er svært viktig for å trygge folks rettigheter og gi muligheter for lån med pant i eiendom, for at eiendomsmarkedet skal fungere godt, og for en rekke andre oppgaver i privat og offentlig sektor (lokal skattlegging, planlegging, bruk og vern av miljø etc.). (Miljøverndepartementet 2005 a)

Eiendomsregistreringen i Norge består i utgangspunktet i to nasjonale register:

1. GAB-registeret, som egentlig består av tre registre som det er mulig å kople sammen (grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret), og
2. den elektroniske grunnboka.

GAB-registeret er et objektregister som har informasjon om fysiske forhold og andre relevante opplysninger, forhold det ikke er nødvendig eller ønskelig å tinglyse. Data til den elektroniske grunnboka gis i dag av tingretten, men denne funksjonen vil i løpet av 2007 bli sentralisert til ett nasjonalt kontor for tinglysning underlagt Statens Kartverk (se under). For GAB-registeret er det kommunene som har ansvaret for å melde inn data (for grunneiendomsregisteret leveres også noen data fra tingretten). Den elektroniske grunnboka er et rettsregister der det registreres økonomiske og juridiske forhold knyttet til fast eiendom som får rettsvern gjennom tinglysning.

På basis av disse to registrene er det etablert et felles register som tilrettelegger for distribusjon av eiendomsdata. Denne databasen kalles Eiendomsregisteret (EDR). Norsk Eiendomsinformasjon AS er på grunnlag av fullmakter fra Justisdepartementet og Statens Kartverk gitt oppgaven og retten til å samle og distribuere denne eiendomsinformasjonen. Digitalt EiendomsKartverk (DEK) kompletterer GAB ved å gi systematisk kartmessig informasjon om faste eiendommer. DEK gir geografisk beskrivelse (form, størrelse, beliggenhet og naboskap) på grunneiendommer, festegrunn mm med koordinatfestede grensepunkt, -linjer og eiendomsflater (teiger). Kommunene og Statens Kartverket bygger i samarbeid opp det digitale eiendomskartverket her i landet (Miljøverndepartementet 2005 a, Rognstad 2001, Statens Kartverk 2005).

Dagens oppbygningen av eiendomsregistrene i Norge er illustrert i figuren nedenfor:

I tillegg er det faste koplinger mellom disse registrene og Det Sentrale Personregisteret (”folkeregisteret”) for oppdateringer av bostedsadresser, samt mot det såkalte Enhetsregisteret hvor juridiske eiere blir påført tilhørende post-/kontoradresse. Det er også avtaler med Posten Norge som leverer endringer av postnummer tilknyttet adresser i GAB (Statens Kartverk 2005).

Nytt register undere oppbygging – ’Matrikkelloven’

Arbeidet med å etablere et EDB-basert GAB-register startet i 1976, og er forankret i delingsloven av 1978 (Lov om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom). Med bakgrunn økende behov for eiendomsopplysninger og behov for å øke kvaliteten på eiendomsregistrene, ble det på slutten av 1990-tallet satt i gang et arbeid for å forbedre disse registrene gjennom en ny lov. Den nye loven - Lov om eiendomsregistrering, forkortet til ”Matrikkelloven” - kom i 2005. Den fastslår at det skal etableres et nytt eiendomsregister for hele landet – en ny ’matrikkel’.

En matrikkel (lat. matricula som rett og slett betyr "liste") er historisk sett et offentlig register over grunneiendommer (eiendomsregister), inndelt i gårder og underbruk. Matrikkelen har sin opprinnelse fra starten av 1500-tallet og ble opprettet for å kunne kreve inn skatt fra de enkelte eiendommer. Matrikkelen gjorde det også mulig å registrere salg og pantsetting av eiendommene. Utvalget (NOU 1999:1 Lov om eiendomsregistrering) som utredet den nye loven pekte på at matrikkelen vil inngå i en større helhet sammen med andre offentlig eiendomsregister. Utvalget mente det er viktig å få innarbeidet et begrep også om denne helheten. Internasjonalt blir ofte de samlede offentlige eiendomsregister som forsøksvis er organisert som et system omtalt som «kataster». Utvalget drøftet dette begrepet, men velger - dessverre etter vår oppfatning - å bruke ordet «eiendomsinformasjonssystem» - litt av en munnfull. Matrikkelen vil sammen med grunnboka utgjøre kjernen i et kataster.

Matrikkelen skal bygge på det eksisterende GAB-registeret, men skal også omfatte kart som viser plassering, størrelse og form på den enkelte eiendommen. Disse kartdataene vil bli hentet fra de digitale eiendomskartene (DEK). Den nye matrikkelen vil altså være en database som både inneholder eiendomsinformasjon og elektroniske kart, og erstatte dagens to delvis atskilte system.

Loven inneholder også bestemmelser som skal bidra til å øke kvaliteten på eiendomsdataene. Videre kan den nye matrikkelen inneholde andre opplysninger om eiendommer og bygninger enn den gamle. Den nye loven tillater og at arbeidet med registrering av eiendom frem til matrikkelføringen kan utføres av private, autoriserte landmålere (Miljøverndepartementet 2005 a). Det er i gang et såkalt matrikkel-prosjekt i Statens Kartverk for å utvikle og iverksette det nye systemet, og overgangen til denne nye matrikkelen vil skje fra mars 2007. Den nye loven om eiendomsregistrering vil bli satt i kraft når det nye systemet er iverksatt.

Den eksisterende funksjonsdelingen mellom matrikkelen (tidligere GAB) og grunnboka vil imidlertid opprettholdes, med grunnlag i at det er ulike behov for tinglysning og rettslig troverdighet mellom de to registrene. Grunnboka må ha rettslig troverdighet. Staten har erstatningsansvar for feil i grunnboka. Dette sikrer for så vidt at grunnboka i stor grad inneholder riktige og oppdaterte opplysninger. Selv om det er viktig å øke kvaliteten på dataene i den nye matrikkelen, har lovgiverne ikke funnet det nødvendig eller praktisk gjennomførbart å sette de samme krav og bestemmelser om erstatningsansvar til den nye matrikkelen (Miljøverndepartementet 2005 a).

Med basis i kombinasjonen av GAB og den elektroniske grunnboka, er det tilgjengelig en rekke ulike typer data om eiendommer og bygninger i Norge. I forhold til fritidsboliger er det i første rekke følgende data som kan være interessante.

• Formål med bruk av grunn/bygning. For grunneiendommer registreres ”bruk av grunn” og i bygningsregisteret registreres bygningstype, dvs hva bygningen skal brukes til.
• Egenskaper ved eiendommene/bygningene. Blant annet etableringsdato/byggeår, størrelse, standard (oppvarming, vann, avløp), ulike typer rom, påbygg/tilbygg.
• Kartkoordinater for eiendommene/bygningene.
• Eiere av eiendommene/bygningene. Deriblant hjemstedsadresse for eiere av fritidsboliger, og registreringer av festere/bortfestere
• Salgsopplysninger. Omsetningssum, salgsdato etc.

Det er fra GAB-registeret dataene som er mest interessante i forhold til vår diskusjon om fritidsboliger er. Vi går derfor nærmere inn på dette registeret i neste avsnitt.

Dagens GAB-register

GAB-registeret er, som nevnt, i dag Norges offisielle register for grunneiendom, adresser og bygninger. Det er hjemlet i Lov 23. juni 1978 nr. 70 om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom, den såkalte "delingsloven". Kartverket har fag- og forvaltningsansvaret for GAB, mens Miljøverndepartementet har den overordnede politiske og økonomiske styringen (sluttnote 2).

Kommunene er gitt ansvaret for å melde inn nyetableringer og endringer i GAB (Miljøverndepartementet 1980). Kommunenes mulighet for å gjennomføre dette henger sammen med søknads- og meldeplikten utbyggere og eiere har til kommunene, hjemlet i § 93 i Plan- og bygningsloven. Kommunene har ansvar for å melde inn ved blant annet igangsetting og godkjenning av nybygg, tilbygg eller påbygg, når bygning eller påbygg/tilbygg blir tatt i bruk, når bygning blir endret på en slik måte at det krever ajourføring av registeret, når bygning blir revet, går tapt ved brann, naturkatastrofe eller annen måte. Videre ved ny grunneiendom, nymatrikulering, registrering av festegrunn og nye og endrede adresser. Tinglysningsmyndighetene skal blant annet melde inn ved hjemmelsoverføringer og inngåelse av festekontrakter (Statens Kartverk 2005).

Første versjon Riks-GAB (den nasjonale databasen) kom i 1980 (det finnes og enkelte lokale GAB-registre). Det ble i den sammenheng satt krav om GAB-registering som del av saksbehandlingen, og følgelig er det bedre kvalitet og mer ensartede opplysninger på data etter 1980 enn før. Bygningsregisteret ble en del av GAB først i 1983. Det har siden dette vært gjennomført store prosjekter for å registrere alle bygninger. For tiden er stort sett alle bygninger over 15m2 registrert (Statens Kartverk 2005). For mange av bygningene fra før 1980, og som er påført registerinformasjon i ettertid, mangler ofte opplysninger som dato for når bygningen er tatt i bruk oa. Det har vært jobbet kontinuerlig med å forbedre kvaliteten på GAB, blant annet gjennom å motivere kommunene til å bruke registrene slik at kvaliteten på dataene har blitt gradvis bedre. Det er imidlertid fortsatt slik at det kan variere mye mellom kommunene i hvor stor grad data faktisk blir ført inn i GAB, og i hvor stor grad dataene blir oppdaterte ved endringer. Dette henger antakelig sammen med at det i en del kommuner er svak kompetanse i bruk av GAB, og at motivasjonen for å bruke GAB har sammenheng blant annet med hvor stor nytte den enkelte kommune ser av å legge data inn i GAB. En del kommuner bruker for eksempel GAB til innkreving av renovasjonsavgifter, og da vil kommunen ha en egeninteresse i å legge inn riktige opplysninger (Miljøverndepartementet 2005 a og personlig samtale Elsrud 2006).

Disse forholdene fører samlet sett til at ikke alle opplysninger er registrerte eller riktige i GAB. Til tross for dette gir GAB-registerne de best tilgjengelige landsdekkende data om eiendommer og bygninger i Norge. En viktig del av formålet med den nye loven om eiendomsregistrering – og det pågående matrikkelprosjektet - er å forbedre kvaliteten på disse dataene. Noen feilkilder vil det imidlertid alltid være i så store databaser med kvantitative data, og hvor det er mange aktører som er ansvarlig for innhenting av dataene.

GAB-registeret som datagrunnlag for fritidsboliger

GAB-registeret og den nye matrikkelen, har vært og vil være sentrale datakilder for å få frem kunnskap om fritidsboliger i Norge. Det er et unikt datagrunnlag i forhold til kunnskap om utviklingen i antall, standard, lokalisering (i kombinasjon med digitale kart), omsetning og eiere. Det vi her ønsker å se nærmere på er i hvilken grad GAB-registeret og den fremtidige matrikkelen fanger opp sentrale trender innen fritidsboligsegmentet, og dermed hvor gode registrene er for å studere disse utviklingstrekkene. De trendene vi vil drøfte nærmere i relasjon til GAB-registerene er:

1. Økningen i størrelse og standard på mange av fritidsboligene, med utvikling av boliglike objekter bygget i felt og brukt hyppigere en den game "hytta", og hvor forskjellen i bruk og type viskes ut mellom boligtyper. Denne utviklingen skjer både gjennom nybygging og ved at eldre fritidsboliger og fritidsboligområder blir utbygd og oppgradert.
2. Det er trolig en økning i antall ”fritidsboligkomplekser”, det vil si bygninger som har flere fritidsboligenheter. Dette skjer både ved bygging av nye leilighetsbygg og ved ombygging av blant annet hoteller.
3. En del eiere av fritidsboliger leier fritidsboligen ut i perioder hvor de ikke bruker den selv. Dette ser ut til å være en økende trend, særlig på alpindestinasjoner og på attraktive steder langs kysten på øst- og sørlandet, hvor markedet for å leie ut kan være gode. Utleie kan skje på privat basis, eller gjennom ulike formidlings- og bookingselskaper. For noen eiere av fritidsboliger kan inntekter fra utleie være en viktig inntektskilde for å finansiere kjøpet av fritidsboligen. Slik utleie gjør at fritidsboligen brukes både til private formål og til næringsvirksomhet, og informasjon om dette kan være relevant til for eksempel til planleggingsformål.

Til punkt 1:

Hva eiendommene og bygningene brukes til, registreres på to måter i GAB.

• Den ene er i grunneiendom-registeret hvor ” bruk av grunn” (dvs en intensjonal kategorisering) skal registreres, og hvor ”fritidseiendom” er et mulig bruksformål. I følge Statens kartverk er det betydelig variasjon mellom kommunene om de oppdaterer disse opplysningene når endringer oppstår (personlig meddelelse Elsrud og Arstad). Disse dataene er dermed mindre pålitelige.
• Den andre måten det registreres på er i bygningsregisteret hvor ”bygningstype”, dvs hva bygget brukes til, skal registreres. Denne oppdateres mer regelmessig som del av byggesaksbehandlingen, og informasjonen her er av denne grunn mer troverdig.

”Bygningstype” har også flere kategorier for ulike bruksmåter enn ”bruk av grunn” har, og er mest interessant også av denne grunn. I bygningsregisteret registreres i tillegg en såkalt ”bruksenhetstype” for bygninger som inneholder flere boenheter, og hvor det er fire alternativer: ”bolig” (B), ”ikke godkjent bolig” (I), ”fritidsbolig” (F) og ”annet” (A).

Alternativet ”fritidsbolig” ble innført så sent som i 2005. Hensikten var å få bedre oversikt over antall fritidsboliger når det er flere av disse i en bygning med samme formål (for eksempel i leilighetskomplekser), eller blandet formål i ett bygg (for eksempel både butikk og fritidsboliger) (personlig meddelelse Arstad 2006).

Når det gjelder ”bygningstype” ble det i 1998-99 innført en ”bygningstypetabell”hvis hensikt er å generere en tallkode som oppsummerer hva byggets formål.Bygningstypetabellen er delt i tre nivåer, (1) Bygningshovedgruppe,( 11) Bygningsgruppe og (111) Bygningsundergruppe. Reglen er at bygningens anvendelse legges til grunn for registreringen. Dersom det er snakk om flere anvendelser, skal det fastlegges etter en hovedanvendelse. Bygningen legges først til den bygningshovedgruppen som har størst andel av samlet areal. Deretter legges bygningen til den bygningsgruppen med størst andel areal innen denne bygningshovedgruppen. Til slutt tildeles bygningen den bygningsundergruppen med størst areal innen bygningsgruppen (Statens Kartverk 2005). Et fritidsbygg vil ha en klassifisering som vist i tabell under. Her er og medtatt noen andre typer bygg fra bygningstypetabellen som er av interesse i ferie- og fritidssammenheng.

(I) Bygningshovedgruppe: (B) Bolig
->	(II) Bygningsgruppe: Fritidsbygg
	->	(I) Bygningsundergruppe: 161 Hytter, sommerhus, fritidsbygg (Her registreres og bygning med fritidsboliger hvor boligene er seksjonert eller på annen måte disponeres kun av fast bruker. Bruksenhetene skal registreres med bruksenhetskode ’F’ fritidsbolig. Utleieenheter registeres ikke her) 162 Helårsbolig benyttet som fritidsbolig 163 Våninghus benyttet som fritidsbolig
->	Koie, seterhus og lignende
	->	171 Seterhus, sel, rorbu o.l. 172 Skogs- og utmarkskoie, gamme
Hotell og restaurant
->	Bygning for overnatting
	->	521 Hospits, pensjonat 522 Vandrer -feriehjem 523 Appartement 524 Camping-/utleiehytte 529 Annen bygning for overnatting

Kilde: Statens Kartverk (2005)

Et definisjonsproblem oppstår ettersom forskjellige kategorier av fritidsboliger bygges og brukes som boliglike bygg. Spørsmålet blir - ettersom svaret ikke gis av teknisk og komfortmessig standard - når er det fritidsbolig og når er det vanlig bolig?

Fylkesmannen i Vest-Agder behandlet i 1997 en klagesak om fast bosetting i regulert hytteområde. Fylkesmannen stadfestet kommunens vedtak med hjemmel i PBL § 113 (se foran) om at kommunen kunne iverksette nødvendige tiltak for å fjerne fast bosetting hvor det ikke var søkt om bruksendring og heller ikke dipensasjon om forbud mot fast bosetting. Involverte eiere av fritidsbolig fikk så etter søknad til kommunen innvilget dispensasjon for fast bosetting. Ett moment kommunen vektla i denne sammenheng var å påse at det ikke ville medføre større belastning på avløpsanlegget enn det det var dimensjonert for. Er slike boliger med dispensasjon fritidsboliger?

Legg merke til at boliger og grunn baserer seg på formålskategorier. Spørsmålet ved en utvikling med flere ”boliglike” fritidsboliger blir - ettersom svaret ikke gis av teknisk og komfortmessig standard - når er formålet ”egentlig” korrekt å beskrive som fritidsbolig og når er det vanlig bolig? I regulerte områder blir svaret gjerne subsummert under reguleringsformålet. Men hva med uregulerte områder, eller områder hvor reguleringsformålet åpenbart er blitt utdatert gjennom utviklingen? Formelt sett er dette ”greit”. Ved etablering av et nytt bygg skal bygningstypen godkjennes og registreres, og senere endringer av bruk/bygningstype krever i følge PBL § 93 søknad og tillatelse, og skal dermed føres inn i GAB (jfr delingsloven § 4-1 og forskriftene pkt. 14.4). På dette området er utfordringene i første rekke knyttet til oppdatering av GAB-registeret fra kommunenes side. Som vi har nevnt tidligere er det variasjoner mellom kommunene hvor godt GAB blir oppdatert, selv i tilfeller hvor det er gjort formelle endringer via reguleringsplan eller søknader.

Et større problem er antagelig endringer i bruk som ikke formelt registreres eller søkes om. Som vi vil vise i neste kapittel er det trolig et visst omfang av bruk for annet formål enn det godkjente. Det er grunn til å tro at bruksendringer i mange tilfeller skjer uten søknad (og derfor uformelt) og ikke blir ført inn i GAB, selv om kommunene kan velge å gjøre endringer i GAB ut fra informasjon de får utenom formelle registreringer og søknader. Mange kommuner opplever – som vi skal se - heller ikke slik ”ulovlig” bruk som et stort problem, og bruker ikke ressurser på å endre bruken av boligene, eventuelt få det inn i formelle former og dermed inn i GAB-registeret.

En annen faktor som påvirker tolkingen av informasjonen fra registerene er dispensasjoner. Dispensasjoner fra gjeldene planer og bygningstyper kan kommunene gi i henhold til PBL § 7. Dispensasjoner kan være varige eller midlertidige. For dispensasjoner som omfatter fysiske endringer i bygninger (nybygg, tilbygg, rivning etc.) er praksis i de fleste kommuner at endringer føres inn i GAB. Når det gjelder dispensasjoner fra ”bygningstypen”- dvs hva bygningen brukes til - så er disse vanligvis midlertidige, eller med ”åpen dato”. Praksis i de fleste kommuner er at slike dispensasjoner ikke føres inn i GAB (personlig meddelelse Bramsnes og Arstad 2006). Som vi kommer tilbake til er det antagelig et visst omfang av slike dispensasjoner i noen kommuner (og flest dispensasjoner gis til at fritidsboliger kan benyttes om boliger), men disse endringene får vi altså ingen informasjon om fra GAB-registeret.

Oppsummert kan vi si at dagens kategorisering har svakheter i forhold til fritidsboliger. Det kan være behov for en bedre oversikt enn dagens regelverk kan gi. Vi vil tro at SSB har et slikt behov, og hyttekommuner har det. Samtidig krever en mer omfattende kategorisering et løpende vedlikehold som blant annet må fange inn ombygginger/omdisponeringer. Dette kreves at de meldes, og at de er meldepliktige.

Til punkt 2:

I dag er det kun bygningstyper for rekkehus og vertikaldelt tomannsbolig som gis bygningsnummer for hver enhet/bolig, selv om de normalt antas å være ett bygg. Det betyr at ombygde hoteller, pensjonater ol som er utseksjonert til fritidsboliger, nye komplekser som ikke er rekke eller vertikaldelt, registreres under ett nummer. Fra og med 2005 skal som nevnt hver fritidsboligenhet i slike bygg gis bruksenhetstypen ”fritidsbolig”. Dette betyr at:

(1)	alle bygninger som er registrert som fritidsboliger (bygningstype 161, 162 og 163)
+ (2)	boligenhetene med bruksenhetstypen ”fritidsbolig”
= (3)	det totale antallet fritidsboliger i et område (både enkeltstående bygninger og enheter i leilighetsbygg)

For bygninger registrert før 2005, vil det antagelig kunne variere mellom kommunene i hvor stor grad kommunene har ”etterregistrert” bruksenhetstypen ”fritidsbolig” på bygninger og enheter bygget før 2005. Det vil derfor trolig i lang tid fremover være en feilkilde for det totale antall fritidsboliger i GAB at det for enkelte bruksenhetestyper ikke fremgår hvor mange fritidsboliger de inneholder. Effekten av dette er at det pr. i dag er registrert færre fritidsboliger enn det som faktisk eksisterer, også i SSBs statistikker som baserer seg på GAB-registeret. På den andre siden kan være en del dobbeltregistreringer av bygninger, og bygninger som ikke lenger er i bruk kan fortsatt være oppført i GAB-registeret. Hvor stort omfang det er på denne ”under- og overregistreringen” har vi ingen indikasjoner på (personlig meddelelse Bramsnes og Arstad 2006).

Feilkilden ved at for få fritidsboliger er registrert vil i første rekke gi feil antall fritidsboliger i kommuner og områder hvor det for tiden finnes flest slike leilighetsbygg, dvs på attraktive alpindestinasjoner i innlandet og på populære steder langs kysten på øst- og sørlandet. I studier av mindre områder (tettsteder/kommuner) kan en ved hjelp av lokalkunnskap (om hvilke leilighetsbygg som inneholder fritidsboliger) finne ut hvor mange enheter som er fritidsboliger. Det kan gjøres i de tilfeller hvor de enkelte boenhetene er seksjonert ut og tinglyst. Det er opplysninger i GAB om hvor mange seksjoner et bygg inneholder, og en kan derfor få en bra oversikt over antallet ved denne teknikken. For større områder vil det naturligvis ikke være praktisk mulig å få en oversikt over antallet på denne måten. Feilkilden ved overregistrering er trolig mest utslagsgivende i områder med en stor andel eldre fritidsboliger, hvor en del av dem kan være forfalt, revet eller ikke i bruk av andre årsaker.

Til punkt 3:

Utleie av fritidsboliger skjer vanligvis ved at hele fritidsboligen leies ut i perioder hvor eieren ikke bruker fritidsboligen selv. På denne måten blir fritidsboligen både brukt til private formål og til næringsvirksomhet. Bygget er dermed en form for et kombinert bygg (men hvor kombinasjonen ikke er i forhold til arealer, men i forhold til tidspunkt for bruk). I GAB kan en eiendom og et bygg kun gis en brukstype/bygningstype etter areal, noe som betyr at slike kombinasjoner ikke kan registreres i GAB. Praksis er at alle fritidsboliger eid og delvis brukt av privatpersoner gis bygningstype 161 (hytter, sommerhus, fritidsbygg), mens fritidsboliger som bygges kun for utleieformål (etter tid) gis bygningstype 524 (camping-/utleiehytte). Plan- og bygningsloven tillater derimot at områder kan reguleres til kombinerte delformål. I forhold til fritidsbebyggelse heter det at i områder regulert for dette formålet kan åremålsutleie eller utleie i begrensede perioder tillates. Dersom kommunen ønsker det, og/eller den faktiske bruken tilsier det, kan områder reguleres til for eksempel kombinasjonen fritidsbebyggelse og utleiehytter (Miljøverndepartementet 2005 b). Slike kombinasjonsmuligheter er det som nevnt derimot ikke i GAB, slik at der vil bygningstypen enten være fritidsbolig eller utleiehytte. En får derfor ikke fanget opp omfanget av antallet fritidsboliger som også leies ut og som dermed er en form for næringsvirksomhet.

Nå tror vi heller ikke det ville være hensiktsmessig og gjennomførbart å registrere kombinasjoner av privat bruk og utleie av fritidsboliger i GAB-registeret. Om fritidsboligen leies ut kan antagelig variere fra år til år hos mange fritidsboligeiere, og det ville være en stor oppgave å skulle registrere dette. Vi ønsker imidlertid her å gjøre oppmerksom på at denne trenden med økt utleie ikke fanges opp i GAB. Trenden kan delvis fanges opp ved at SSB siden 1999 har statistikk for private hytteformidlingsfirmaer i Norge og publiserer antall gjestedøgn fordel på fylker. Hytteutleie som skjer i ren privat regi, for eksempel gjennom finn.no, blir derimot ikke fanget opp på noen måter.

3    Bruksendring

Det allmenne utgangspunktet for å befatte seg med bruksendinger er at en aktør besitter en eiendom som etter hennes oppfatning egner seg bedre til et annet formål enn den benyttes til, eller hun ønsker å kjøpe en eiendom som skal benyttes på annen måte enn det den er benyttet tidligere. I de tilfeller hvor bruken ikke overensstemmer med det formålet den er registrert for i eiendomsregistrene kreves det da "bruksendring". Som nevnt innledningsvis så gjør utviklingen med høyere standarder på mange fritidsboliger, hvor de kan ses på som et hjem nummer to, det rimelig å spørre om kommunene kan avlese en slik utvikling gjennom en økt interesse for bruksendringer av boliger. Dels dreier det seg om å gjøre helårsboliger om til fritidsboliger og dels om å gjøre fritidsboliger til helårsboliger.

Plan og bygningsloven og bruksendringer

En tiltakshaver - som det heter i Plan og bygningsloven - er pålagt å søke kommunen om tillatelse i plan og bygningssaker. I Plan og bygningslovens §93 (PBL) omTiltak som krever søknad og tillatelse, heter det

"Følgende tiltak ... må ikke utføres uten at søknad, og eventuelt søknad om dispensasjon, på forhånd er sendt kommunen, og den deretter har gitt tillatelse:
... c) Bruksendring ... "

Bruksendring mellom fritidsbolig og fast bolig omfattes av denne søknadsplikten. PBL § 113 gir kommunene sanksjonsmuligheter ved at de har myndighet til å besørge opphør av ulovlig bruk.

Det GAB-registeret kan si oss om bruksendringer er gjennom bygningstypene 162 (”helårsbolig utenom våningshus som benyttes som fritidsbolig”) og 163 (”våningshus som benyttes som fritidsbolig”). De fritidsboligene som er gitt disse bygningstypene, er boliger hvor det har blitt søkt og gitt tillatelse til bruksendring fra helårsbolig til fritidsbolig. Pr. 2004 var det i GAB-registeret ca 27 000 boliger som hadde fått slik bruksendring, fordelt på ca 9400 helårsboliger (162) og ca 17 700 våningshus (163) som benyttes som fritidsbolig. Totalt utgjorde de ca 7 % av alle fritidsboligene i Norge (summen av bygningstypene 161, 162 og 163). Andelen varierer fra 17-18 % i Nordland og Troms som de høyeste, til de laveste på 1-3 % i Østfold, Akershus, Oppland, Buskerud og Telemark. Dette viser at registrerte tillatelser om bruksendring fra helårsbolig til fritidsbolig utgjør et betydelig antall. Når det gjelder bruksendringer fra fritidsbolig til helårsbolig inneholder GAB-registeret ingen opplysninger, og GAB inneholder som nevnt heller ingen opplysninger om dispensasjoner som er gitt til bruksendringer. Oppslag i pressen og forventede utviklingstrekk tilsier imidlertid at dette bør vies oppmerksomhet (se blant annet diskusjonene her: Arnesen og Skjeggedal 2005: "Spekulasjoner om å bo, utmark og urbanitet", eller Kiran (2006):"Hyttekulturen i rask endring") – .

Kommunene sitter på nøkkelen til en bedre forståelse av fenomenet. Vi har kontaktet alle landets kommuner ettersom kunnskapen i dag er for liten til å gjøre et godt utvalg av kommuner som sannsynligvis er mest berørt av dette. Det er jo her tre prosesser man kan anta som, eller spørre seg om, driver volumet på bruksendring opp:

• I områder som for tiden er attraktive for fritidsboliger kan man kanskje forvente at flere søker om å gjøre helårsboliger om til fritidsboliger.
• I områder som tidligere har vært gjennom en periode med utvikling av en fritidsboligstand, men som nå er "tatt igjen" av byvekst eller andre utviklingstrekk som gjør det aktuelt å bo fast, kan man forvente økende volum på bruksendringer.
• I områder som er gjennom en allmenn sentraliseringsprosess, kanskje koblet med rasjonalisering i primærnæringer og annet næringsliv - typisk "utkantsituasjon" - og som derfor har en økende stand av boliger som ikke lenger brukes av eierne som fast bolig – eller som ikke kan selges til en akseptabel pris, kan man forvente et økt volum av bruksendringer.

Bruksendring mellom helårsbolig og fritidsbolig har to retninger, fra helårsbolig til fritidsbolig, og fra fritidsbolig til helårsbolig. Vi skal se på omfang og oppfatninger knyttet til begge ”retningene”.

Om spørreundersøkelsen

Alle landets kommuner ble kontaktet via e-post til postmottaket. Postmottaket ble bedt om å videresende e-posten til vedkommende i kommunen som arbeidet med saker om bruksendring. Ca 20 kommuner falt bort som følge av problemer med e-postmottaket. Vi fikk svar fra 227 (53%) av landets kommuner, fordelt fylkesvis slik Tabell 1 viser. Selve spørreundersøkelsen finner du her: Om bruksendring fra bolig til fritidshus og fra fritidshus til bolig.

94% av kommunene har behandlet bruksendringsaker i løpet av siste 5 år, og saksområdet er aktuelt i den forstand ( se Tabell 1). Nå er det et aktualitetskriterium som legger lista lavt. I en situasjon som denne hvor vi i utgangspunktet har lite kunnskap om omfang og fordeling av bruksendringssaker i kommunene, kan det forsvares. Som vi skal se senere viser data om omfang og fordeling en klarere profil.

Tabell 1: Er saksområdet bruksendring mellom bolig og fritidsbolig aktuell i kommunen (Vi regner den som aktuelle dersom kommunen har behandlet slike saker siste 5 år, og / eller kommunen kjenner til at bolig brukes som fritidsbolig eller fritidsbolig som bolig uten at det foreligger bruksendring)? Fylke Ja Nei Sum Andel Østfold 11 2 13 72 % Akershus 11 11 50 % Oslo 1 1 100 % Hedmark 11 11 50 % Oppland 15 15 58 % Buskerud 11 1 12 57 % Vestfold 10 1 11 79 % Telemark 7 7 39 % Aust-Agder 10 1 11 73 % Vest-Agder 7 7 47 % Rogaland 16 4 20 77 % Hordaland 16 16 48 % Sogn og Fjordane 7 1 8 31 % Møre og Romsdal 11 1 12 32 % Sør-Trøndelag 14 14 56 % Nord-Trøndelag 12 12 50 % Nordland 23 2 25 57 % Troms 13 13 52 % Finnmark 7 1 8 42 % Totalt 213 14 227 53 %   94 % 6 % 100 %

Omfang i begge retninger

Så, hvor stort er omfanget av bruksendringssaker? Vi spurte kommunene om antall søknader og innvilgninger de hadde behandlet siste 3 år.

Materialet viser - ikke overraskende kanskje - at kommunene gjennomgående ikke holder samlet oversikt over dette. 14% (N=227) av kommunene hadde kommentarer som illusterer det. Typiske kommentarer er:

• "har ikke statistikk på dette, kanskje 1 eller 2 saker"
• "Har ikke tall for hvert år, men totalt er det kanskje godkjent 1-2 bruksendringer i perioden."
• "Dette har vi ikke tid til å svare på, men antall søknader kan være 1-2 i året. "
• "Antallet er litt skjønnmessig"
• "Tallene er cirkatall."
• "Har ingen statistikk, et titalls boliger (111 eller 113 i GAB) er omregistrert til 'bolig, for tiden benyttet til fritidsbolig' (162/163 i GAB). "
• "Har ingen oversikt over det"
• "Har ikke oversikt, men noen er det."

Vi må anta at denne manglende oversikten gjelder flere kommuner enn de 14% som har kommentert dette direkte. En slik situasjon og antakelse kan bare følges opp av denne konklusjonen: En oversikt over omsøkte og innvilgede bruksendringer mellom fritidsbolig og helårsbolig står på vaklende føtter fordi dette er data kommunene ikke samler ut over de enkeltsaker som behandles. En oversikt over omfang vil derfor være anslagsbasert, og kun gi en indikasjon på størrelsesforhold.

Tabell 2 gir et slikt anslag

Tabell 2: Anslag over omfanget av søknader om bruksendring. anslag Hvor mange søknader om bruksending mottar kommunene årlig: fra helårsbolig til fritidsbolig: mellom 350 og 430 fra fritidsbolig til helårsbolig: mellom 340 og 415 Svar fra 34% av kommunene (N=227) danner basis for et estimat for alle kommuner.

Et omfang på rundt 400 søknader hver vei mellom fritidsbolig og helårsbolig i året for kommunene under ett hver vei er ikke betydelig. Det kan heller ikke registreres noen vesentlig endring i disse tallene siste 3 år.

Kommunene ble spurt om de var kjent med at helårsboliger brukes som fritidsboliger og / eller fritidsboliger brukes som helårsboliger uten at det foreligger brukstillatelse eller søknad om dette. Nå er det klart at formuleringen "er kommunen kjent med" ikke er utvetydig, ettersom det er folk i kommunen, og ikke kommunen som en abstrakt enhet som kan kjenne til saker og ting. Vi hadde derfor presisert at respondenten skulle angi dette slik: "Er kommunen så langt du kjenner til det, kjent med osv ....".

Tabell 3: Brukes boliger for annet boligformål enn det de er godkjent for. JA Nei Uten at det foreligger brukstillatelse eller søknad om brukstillatelse: Er kommunen så langt du kjenner til det, kjent med at:   helårsbolig brukes som fritidsbolig i kommunen (N=203): 73 % 27 % fritidsbolig brukes som helårsbolig i kommunen (N=186): 54 % 46 %

Klare meldinger her, både ulovlig bruk som fritidsbolig og som helårsbolig er er kjent i et flertall av kommunene. Men her er en forskjell på de to retningene: Kommunene har åpenbart bedre oversikt over hvordan helårsboligene brukes enn hvordan fritidsboligene brukes. Her er det jo heller ikke spurt om omfang, noe som betyr at selv kunnskap om ett tilfelle hvor boliger brukes ulovlig vil kvalifisere som kunnskap her. Dette styrker inntrykket av at oversikten over hvordan fritidsboligene brukes er lav, og vesentlig lavere enn for helårsboliger.

I en situasjon hvor nyere fritidsboliger er boliglike, og hvor vi vet at de brukes hyppigere (refsxxxx), bør dette være gjenstand for en viss bekymring på vegne av ambisjonene i en kataster. Et regime som har ambisjon en boligklassifisering basert på formål, må ha et validerings- og overvåkingssystem som til syvende og sist hviler på kommunenes oversikt. På dette området, fritidsboliger brukt som bolig, er ikke denne funksjonen i regimet god nok.

En del kommuner kommenterer selv dette; her et et utvalg kommentarer under spørsmålet om kjennskap til fritidsboliger brukt som bolig:

• "Foreløpig ikke særlig utbredt, men det øker sakte i omfang."
• "Vet ikke, og jeg har heller ikke behandlet slike saker."
• "Jeg har ikke hørt at dette er problem"
• "Kommunen følger opp de sakene som er kjent, slik at nødvendig brukstillatelse kan gis eller bruken opphører."
• "Fritidsboliger har ca. halv vatn / avløpsavgift. Så sjansen for dette er større enn omvendt."
• "Dette kan forekomme for å spare kommunale avgifter, men kommunen prøver å følge med dette."
• "Forekommer at pensjonister blir fastboende i fritidsboliger."
• "dette er ikke et stort problem i malvik, men vi akter å ta dette opp med den enkelte."
• "MEN VI FØRER INGEN SPESIELL KONTROLL MED DETTE"
• "I ett tilfelle er dette oppdaget. Problemet vil da blir de kommunale ytelser som de som oppholder seg i kommunen har krav på."
• "Vi har et område ca. 8 km. fra sentrum med ca. 40 fritidsboliger hvorav ca. 25 av dem er brukt til helårsboliger. Området er i kommuneplanen vist som fritidsboliger og ligger meget nær NNN lufthavn. Vi ønsker ikke å godkjenne bruksendringer til helårsbolig da vi anser en slik bruk som mer kontroversiell. Kommunen har likevel valgt å ha en liberal holdning til helårsbruk, men presiserer i alle saker om tilbygg/påbygg at godkjenningen gjelder fritidsbolig. Det er ikke tillatt å etablere nye enheter. Kommunen har ikke særlig spesielle problemer da området har offentlig vannforsyning, avløp og renovasjonsordning der alle som nyttes til helårsbolig betaler fulle avgifter. Innenfor helse, skole mv. har kommunen rimelig god oversikt.
  Ingen problem med 'uautoriserte innbyggere"

Problemer knyttet til uautorisert bruk

Hvilke problemer er knyttet til uautorisert bruk, slik kommunene ser det? Kommunene ble forelagt et sett problemutsang som de kunne krysse av for, ett eller flere. Disse utsagnene er stort sett hentet fra saker og synspunkter knyttet til bruksendring for boligformål som har dukket opp i pressen og offentlig debatt. De er således ikke nødvendigvis dekkende for probemfeltet, og heller ikke representative for den type problemer kommunene møter i slike saker.

Det er og slik at vi i denne omgang har fokusert på problemer, mens fordeler ikke er spurt etter. Det kan jo samlet gi et skjeivt inntrykk av hvordan bruksendring oppfattes i kommunene. Det gjelder og her at vi har bedt om vurderingen hos en respondent i kommunen, slik at vi ikke vet om denne respondenten er representativ for kommunens oppfatning.

Tabell 4: Problemer som knyttes til bruk av helårsbolig som fritidsbolig: JA "Driver opp boligprisene." 19 % "Presser "lokale" vekk fra de mest attraktive eiendommene." 26 % "Gjør boligmarkedet mindre attraktivt for dem som vil bo fast i kommunen." 34 % "Medfører en uttynning av levedyktige lokalsamfunn slik at grunnlaget for lokale tilbud og tjenester forringes." 21 % "Rammer lokalsamfunnets overlevelsesevne." 17 % "Svekker kommunens økonomi." 20 % "Kommunene mister oversikt over behov for å levere kommunaltekniske tjenester." 16 % "Kommunene mister oversikt over behov for helse- og omsorgstjenster." 14 % "Kommunene mister oversikt over behov for skole, barnehage osv." 5 % N=227. Kommunene kunne merke av en eller flere problemutsagn. 67% av kommunene (N=227) hadde en eller flere avmerkninger.

2/3 av repondentene krysset av en eller flere problemformuleringer knyttet til uautorisert bruk av helårsbolig som fritidsbolig. Mest bekymring er knyttet til effekten et slikt "snik-hytteliv" har på boligmarkedet i kommunen. Eiendommer som er attraktive for fritidsformål kan på den måte bli omsatt på feil premisser, og den samlede effekten kan bli at fastboende må finne mindre attraktive områder bo i.

Flere kommuner knyttet kommentarer til dette punktet; her er et knippe:

• "Medfører behov for oppfølging fra kommunen. Undergraver kommunens lokale forskrift til konsesjonslovens § 7 nr 1 (0-konsesjon)"
• "Kan ikke se noen av disse problemene"
• "Ingen kjente problemer med dette."
• "ingen store problemer foreløpig"
• "Eiere av fritidsboliger innen levedyktige områder deltar ikke i lokale lag og foreninger. Blir mao ikke integrert i lokalmiljøet."
• "I (vår) kommune er befolkningsavgangen så stor at dette er hovedproblemet. Flere av boligene som i praksis brukes som fritidsboliger er overtatt av avdødes barn som ikke vil skille seg av med barndomshjemmet. Slik sett er det positivt at disse boligene er i bruk framfor at de står tomme eller prøves solgt på boligmarkedet for svært lave priser. "
• "Flere av de nevnte elementer over er reelle hos oss, men i forholdsvis liten grad slik at jeg ikke har krysset av."
• "Problemstillingen har vært lite påaktet i (NNN) og vi har derfor ingen systematisk oversikt over om dette kanskje kan være en reell problemstilling i deler av kommunen, men vi har ikke spesiell grunn til å tro dette."
• "I vår kommune er det få tilfeller. Dette har ingen betydning for kommunens økonomi, tjenestetilbud m.m."
• "De tre siste momentene ville vært aktuelle å krysse av dersom omfanget hadde vært et problem for kommunen."
• "Gir manglende likhet for loven. De som søker får ikke lov, mens andre tar seg til rette "
• "Me har 16 busette øyar med mykje strandsone , mange av desse 'familielandstedene' ligg svært idyllisk til og kjem aldri ut på den frie marknaden som salsobjekt for bustadsøkjande. I tilegg har me begrensa nytt utbyggingareal på grunn av intensiv landbruksdrift, mykje verdifulle areal i form av friluftsområde, verna område, fornminneområde, strandsone , viktige naturtypar osv".
• "Etterspørselen etter boliger til fritidsformål fører til at det er mulig å få solgt for opp mot det bygningene koster. Dette fører til at folk tør å satse på å bygge nytt og å restaurere.
  Fritidsbebyggelse betaler for sin del til renovasjon, vannavgift og evt avløpsavgift slik at det er mulig åopprettholde infrastruktur."
• "I utkantområder i kommunen blir gjerne eldre bolighus fraflyttet og det er liten eller ingen interesse fra andre til å kjøpe disse og bosette seg der. Derimot blir ofte disse eldre bolighusene istedet solgt til personer som bruker disse som fritidsboliger. Alternativet hadde vært at disse eldre bolighusene hadde forfalt. Lokalsamfunnene i disse områdene får pågrunn av at dette i deler av året økt handel på nærbutikken sin. Lokale håndverker, gårdbrukere osv. blir ofte benyttet av de nye eierne til å utføre forskjellig type arbeid. "

Det går igjen i mange kommentarer at denne formen for uautorisert bruk oppfattes som så liten i omfang at det ikke representerer et problem. Dersom omfanget hadde vært større, ville det derimot kunne oppstå problem av den typen som er angitt. Det går og igjen at i fraflyttingskommuner så er fritidsbruk bedre enn ingen bruk - og at det således ikke er noe poeng i å følge opp slike saker.

Hva så med fritidsboliger brukt som helårsbolig? Kommunene ble også her presentert for et knippe usagn som etter forutsetningene skulle beskrive noen sentrale problemstillinger:

Tabell 5: Problemer som knyttes til bruk av fritidsbolig som helårsbolig: JA "Kommunene får ikke dekket utgifter til lovpålagte velferdstjenester (omsorg, helse med mer)." 31 % "Fører med seg økt forurensing ol fra utslipp av vann mm i kommunen." 43 % "Kommunene mister oversikt over behov for å levere kommunaltekniske tjenester." 35 % "Kommunene mister oversikt over behov for helse- og omsorgstjenster." 28 % "Kommunene mister oversikt over behov for skole, barnehage osv." 22 % "Uautoriserte" innbyggere medfører et sikkerhetsproblem (brann, sykdom ol)." 19 % "Annet" 5 % N=227. Kommunene kunne merke av en eller flere problemutsagn. 68% av kommunene hadde en eller flere avmerkninger

Også her har 2/3 av respondentene krysset av for ett eller flere problemutdsang. Her ser vi at bekymring knyttet til problemer som forurensing og kommunale tjenester (tekniske og velferdstjenester) er det som dominerer.

Flere kommuner knyttet kommentarer til dette punktet. Samme trekk går igjen i kommentarfeltene, her er et knippe:

• "Større belastning på strandsonen"
• "Mange fritidsboliger ligger i strandsonen, eventuell endring til helårsbolig medfører økt privatisering"
• "Økt privatisering i utmarksområder."
• "Har eksempel fra enkelte eldre boliger i områder der alternativet er at huset hadde blitt stående ubebodd og ville forfalle. Tross alt bedre med fritidsbebyggelse enn forfall. "
• "Flere og flere bruker fritidsboligen nesten som sin faste bolig uten at de får meldt flytting pga folkergisterets regler. Det er dette som medfører inntektstap for kommunen, ikke at boligen ikke har godkjent bruksendring."
• "Flere av elementene over kan være aktuelle, men i så liten grad at jeg ikke har krysset av noen av dem. Vi har hatt mindre enn 5 tilfeller av bruksendring på mine 20 år i kommunen."
• "Dette gjelder ikke flere enn kanskje fra 3 - 6 hytter i vår kommune. Det vi har merket er en større forespørsel om bruksendring. Vi er med på infoland - et felles megleropplegg - der vi gir opplysninger ved salg. Her vil det klart gå fram bruken av en eiendom. 'Problemet' har stort sett vært eldre eiere av hytter som ønsker å bo i vår kommune."
• "Ødelegger hyttepreget i hytteområder."
• "Vi kan ikke se at det er noe problem at en mister oversikt, for en endrer jo gjerne adresse."
• "Utviklingen kan i noen sammenheng faktisk også bremse utviklingen i deler av kommunen der det bevisst er lagt opp til å endre områder fra fritidsbebyggelse til boligområde. Dette fordi det kan mangle økonomisk evne eller vilje til å delta økonomisk ved utbygging av teknisk infrastruktur i disse områdene."
• "Hyttene er ikke bygget etter boligstandar, slik at det går ut over helse, brann, avløp og tilfredstillende drikkevann. Mange av hyttene ble oppført rett etter krigen, slik at standaren er ikke tilfredstillende. Bygningsloven kom i 1966."
• "Fritidshus og hytter som er oppført i samsvar med teknisk forskrift er fritekne for §§ 8.21 og 8.22, om energi, effekt og tettleik, og tilfredsstiller såleis ikkje tekniske krav til ordinær bustad. "
• "Et problem er at fast beboelse i 'hytteområder' krever tilretteleggelse eller utbedring av vei, vann og avløpsforhold o.l. Det ser ut til at det ofte er eldre som flytter til 'hytta' og som representerer en gruppe med særskilte behov. "
• "Manglende adresse og dokumentasjon om beboere medfører et sikkerhetsproblem"
• "problemet vil normalt være at standarden på fritidsboligen ikke tilfredsstiller de krav som forskriftene setter til bolig, konf. energibruk, sikkerhet etc."
• "Eit problem er at folk bur i dårlege bygningar utan tilfredstillande kvalitet når det gjeld butilhøve, sanitærteknisk, tilkomst osv.Slike 'bustadar' vert også nytta av folk med ulike sosiale problem, med dei utfordringer det medfører for nabolag og det kommunale tenesteapparatet, politi m.m."
• "'Hyttene' får et boligpreg og i forhold til utearealer mm Mange ulovlig tltak i forhold til plan- og bygningsloven. Dette er et økende problem...."
• "Med det begrensede antallet slike tilfeller vi har er det foreløpig ikke noe problem. Men med et økende antall, vil de avkryssede punkt bli mer synlig"
• "Dette er ikkje problem for oss eigentleg, det skjer i svært lite omfang. Men det er ein stor økonomisk ekstrabelastning å ta høyde for alle fritidsinnbyggjarane med omsyn til tekniske tenester, friluftslivstilrettelegging, parkering, helsevesen, brannberedskap osv. Statstilskott er som kjent berekna ut frå fast busette innbyggjarar. I helgar og feriar er me kanskje 4 ganger så mange menneske her ute på øyane ...Og dei veit at her er det berre å ringe legevakta så kjem legekontoret og kjempeflinke skjærgårdsdoktorar' flytande fram til hytta...i ein fullt utstyrt ambulanse/legebåt"

Politikk og praksis for bruksendring

Hvilken politikk fører kommunene i bruksendringssaker?

Tabell 6A: Politikk for behandling av søknad om bruk av helårsbolig som fritidsbolig: Kommunen har innført 0-konsesjon: 24% Kommunen har ikke 0-konsesjonsgrense, men har en uttalt politikk for bruksendring (bolig->hytte) 17 % Kommunen vurderer fra sak til sak uten en uttalt politikk 49% Ikke relevant eller aktuelt politikkområde for kommunen 1% Annet 10 % N=113   Tabell 6B: Praksis i kommunen for bruksendring fra helårsbolig til fritidsbolig: kommunen er generelt restriktiv i slike saker 43% kommunen er generelt liberal og imøtekommende i slike saker 30% kommunen praksis varierer fra sak til sak - vanskelig å peke på generelle trekk 26% Annet 1% N= 113

Kommentarer - et knippe:

• Kommentarer fra kommuner som har krysset "Kommunen har innført 0-konsesjon"
  • "I tillegg avhenger det av hvor i kommunen søknaden gjelder."
  • "Det blir gitt bruksendring fra bolig til fritidbolig for eiendommer som er benyttet som fritidsbolig fra og med 1970."
  • "Ikkje gode verkemiddel mot dei som bryt konsesjonsregelverket"
  • "Arealplanen er mest bestemmende, alle saker vurderes ut fra arealbruksperpektivet. Også 0-grensesaker. De som innvilges her gis oftest ikke bruksendring, kun dipsensasjon fra plan og konsesjon. Kommunen har dårlige erfaringer med å 'blande inn' bruksendring, fordi pbl i praksis gir liten mulighet til å avslå bruksendring når den faktiske bruken gjennom flere år har vært fritid."
  • "0-konsesjon kan virke 'forebyggende' men gir ikke 100% effekt i forhold til intensjonen."
• Kommentarer fra kommuner som har krysset "Kommunen har ikke 0-konsesjonsgrense, men har en uttalt politikk for bruksendring (bolig->hytte)":
  • "Bruker bestemmelser i arealplan for hvilke områder som kan få og hvilke områder som kan få bruksendring. Arealplanen er politisk godkjent."
  • "Enten har vi 0-grense for boplikt eller så har vi ikke. Kan ikke vurdere dette. Det er ikke ønskelig å tillate endring. De mest aktuelle eiendommene er småbruk/fradelt bolig på småbruk."
  • "Tillater ikke bruksendring i typiske boligområder, ellers vurderer vi fra sak til sak."
    "Tillater ikkje bruksendring frå bolig til fritid i typiske boligområder, eller nokså imøtekommande."
    "Kommunen vurderer søknad om bruksendring med utgangspunkt i kommuneplanens arealdel."
• Kommentarer fra kommuner som har krysset "Kommunen vurderer fra sak til sak uten en uttalt politikk"
  • "Vurderes i forhold til gjeldende arealdel, reguleringsplan. Disse følges og avvik behandles som disp. fra plan. Utfall av disp. vurderes fra sak til sak."
  • "Har vanligvis behandlet det som midlertidig bruksendring/midlertidig dispensasjon, da bruksendring f.eks. fra bolig til fritidsbolig (formålsendring) ofte kommer i konflikt med plangrunnlag."
  • "Kommunen ønsker mest mulig fast bosetting, men innser at folk ikke kan tvinges. Samtidig ser vi at hyttefolk bidrar mye i kommunen, uten at de krever så mange tjenester tilbake."

Tabell 7 A: Politikk for behandling av søknad om bruk av fritidsbolig som helårsbolig: Kommunen har en uttalt politikk for slik bruksendring 24% Kommunen vurderer fra sak til sak uten en uttalt politikk 66% Ikke relevant eller aktuelt politikkområde for kommunen 9% Annet 2% N=105   Tabell 7B: Praksis i kommunen for bruksendring fra fritidsbolig til helårsbolig? kommunen er generelt restriktiv i slike saker 32% kommunen er generelt liberal og imøtekommende i slike saker 33% kommunen praksis varierer fra sak til sak - vanskelig å peke på generelle trekk 30% Annet 6% N= 104

Kommentarer - et knippe:

• Kommentarer fra kommuner som har krysset "Kommunen har en uttalt politikk for slik bruksendring"
  • "Kommunen ønsker at de som har fritidsbolig melder flytting, i de områder der infrastrukturen ligger tilrette for det. Temaet tas opp i pågående revisjon av arealplanen."
  • "Tillater bruksendring dersom vi ville ha godkjent bygging av bolig på samme staden."
  • "Nekter konsekvent i hyttefelt, elles liberale. Gjev bruksendring dersom vi ville godkjenne ny bustad på same staden."
  • "Søknadene vurderes opp mot gjeldende arealdisponering i kommuneplan/ reguleringsplan, samt tilgang på adkomst, vann og avløp."
  • " Vi har ikke retningslinjer for dette, men dette må vurderes ut fra standaren og hyttens plassering (planmessig)."
  • "De fleste tidligere områder for fritidsbebyggelse i kommunen er i kommuneplanen omdefinert til boligområder, og store deler av dissde områdene er regulert. I disse områdene er det fortsatt en stor andel fritidsboliger. Bortsett i fra et par mindre områder som er regulert til fortsatt fritidsbruk legges det ikke opp til regulering av nye områder for fritidsbebyggelse. En stor andel av eksisterende fritidsbebyggelse ligger i LNF områder, og kommunen tillater ikke bygging av nye hytter uten at dette er i samsvar med reguleringsplan. Det gis vanligvis disp. for gjennoppbygging etter f.eks. brann
    Det er vurdert om enkelte hytteområder som er tett utbygget burde reguleres til område for fritidsbebyggelse, men det legges ikke opp til dette i forbindelse med pågående revisjon av kommuneplanen. Det har, særlig fra fylkesmannen vært et ønske at disse områdene fortsatt skal være LNF områder, noe som gjør at søknader om tiltak må behandles som dispensasjonssaker og går til fylkesmannen for uttalelse. Særlig et par av områdene med fritidsboliger i LNF er utsatt for mye ulovlige bruksendringer.
    Min erfaring med denne typen saker fra tidligere, bl.a. i NNN kommune er at det er totalt ressursødende for kommunen og gripe inn i annet enn ulovlige utslipp og forurensingsproblemer som kan oppstå. Selve bruksendringen er det svært vanskelig å angripe. "
  • "I gjeldende kommuneplan er det bestemmelser for fjellet som ikke tillater bruksendring fra hytte til bolig. For fjellområdene vurderes det nå i forbindelse med revisjon av kommuneplanen om det skal åpnes for å tillate bruksendring av hytter til bolig for deler av fjellet. Resten av kommunen behandles fra sak til sak."
• Kommentarer fra kommuner som har krysset "Kommunen vurderer fra sak til sak uten en uttalt politikk":
  • "Det er ingen uttalt politikk , men det har vært en streng praksis."
  • "Meir sedvane enn uttalt politikk - ynskje om å få folk fast busett gjer at dette ikkje er vanskeleg hos oss. Og vår løysing med midlertidig bruksløyve som normalen, gjev seg sjølv ut frå dei økonomiske realitetane med delte marknader for hytter og fritidsbustader"
  • "Politikerne vil gjerne si ja til alt. "
  • "Man etterstreber å finne løsninger slik at hytter kan omdisponeres til bolig."
  • "Vurderes ut fra gjeldende arealplanstatus, forhold til naboer og tilfredsstillende vei, vann og avløp. I tillegg skal krav i NNN etterkommes så langt som mulig."

Forventet utvikling.

Som vi har sett er omfanget av bruksendringer - og sannsynligvis omfanget av uautorisert bruk av boliger - ikke stort. I kommunene er det gjennomgående mer skepsis knyttet til endring fra helårsbolig til fritidsbolig. Men selv om slik type bruksendring - og da særlig den uautoriserte formen - reiser sentrale problem for kommunene, gjør det begrensede omfanget at det ikke samlet sett signaliseres stor bekymring. Volumet er altså "for lite", selv om problemstillingene er sentrale. Det er derfor naturlig å spørre om kommunene forventer et økende antall søknader om bruksendring i årene som kommer?

Tabell 8: Forventes en økning i antall søknader om bruksendring? Ja Nei Vet ikke Fra helårsbolig til fritidsbolig (N=191): 37% 44% 19% Fra fritidsbolig til helårsbolig i kommunen (N=187): 34% 48% 19%

Et flertall av respondentene i kommunene forventer ingen endring i den pågang de i dag har for søknader om bruksendring av bolig, samtidig som antallet som forventer slik endring også er betydelig. Flere respondenter har kommentert og utdypet sin forventning, her er et knippe:

Fra helårsbolig til fritidsbolig:

• "På grunn av at mange boliger blir benyttet til fritidsbolig uten at dette er omsøkt, vil det etterhvert bli iverksatt tiltak for å stoppe denne utviklingen i henhold til Plan - og bygningsloven."
• "Sjønære boliger blir mer attraktive for hyttefolk"
• "Pga det er attraktive boliger som ligger tett imot hyttebebyggelsen i fjellnære områder."
• "Har vært et økende press de siste 5 årene. Forventer større press utover."
• "Ønsker å koble søknader om reduserte kommunale avgifter sammen med søknad om bruksendring, slik at at det ikke kan gis reduserte avgifter før bruksendring har skjedd på en lovlig måte."

Det er relativt få kommentarer knyttet til denne retningen på bruksendringen. Det er for så vidt i overensstemmelse med at kommunen ser denne formen for bruksendring som lite problematisk, med det ene unntak: at det presser boligmarkedet i attraktive områder ytterligere.

Fra fritidsbolig til helårsbolig:

• "Kommunen har mange fritidsboliger i områder som nå er lagt ut til byggeområder generelt i kommuneplanen eller i reguleringsplan til boligformål."
• "Kommunen foretar en massiv utbygging av kommunalt vann- og avløpsnett og fritidsbebyggelsen tilknytter seg dette. Det medfører en standardheving som gjør det mer attraktivt å bo i hyttene."
• "Vi har store hytteområder som nå er omregulert til boliger."
• "Hytter som bygges i dag har boligstandard med vei, vann og kloakk. Samtidig er servicetilbudet på fjellet utvidet. "
• "Det meste av høystandardhyttene som blir bygd i dag tilfredsstiller standardkravet til helårsbolig. Mange yrkesaktive bruker i dag hytta > 90 døgn/år, og vil nok fortsette å 'bo' fulltid på hytta senere. Politisk side i kommunen er positiv til at etablerte hytter tas i bruk som helårsboliger."
• "Årsaken til at vi forventer økning i disse sakene er at flere tidligere områder for fritidsboliger nå bygges ut med teknisk infrastruktur."
• " Vi har et stort antall folk som bor i NNN og disse vil nok flytte mere ut på hytta når de slutter å arbeide."
• "Det bygges for tiden svært mange fritidsboliger i kommunen. Jeg forventer at etterhvert som hytteeierene blir pensjonister eller lignede - vil de bo permanent i fritidsboligen. Men om de søker om bruksendring er vel tvilsomt."
• "Litt vanskeleg å sjå utviklinga i nye hytteområder der hytter vert oppført med 'bustadkvalitetar'."
• "Kommunen er ein presskommune like utanfor NNN, og det er mange som ser seg om etter rimelege tomter/ bustader. (NNN) er ikkje lengre hyttekommune for folk i NNN, men er vorte bukommune for bergensarar."
• "Et større hyttefelt er bygd opp med en standard som tilsier at hit kommer det 'pensjonister' om ikke så lenge. Deler av feltet er også regulert som kombinert hytte/hus"
• "Vi forventer at en del etter hvert kan tenke seg å flytte til hytta si når den ligger nær veg og forretninger. Noe som er aktuelt i noen deler av kommunen"
• "I enkelte områder er 'halvårsboliger' attraktive, dvs. hytter som brukes sommerhalvåret (3-9 mnd) og med standard tett opp mop boligstandard. Problemstillingen her vil være om forhold som vann, avløp, renovasjon og tilgjengelighet (vei). Og hva slags område disse byggene ligger i (arealplan)."
• "Som følge av at (NNN) blir mer attraktiv som bo-område for pendlere og arbeidstakere med bredbandsforbindelse og egen arbeidsplass som ikke er avhengig av fast kontorsted."

 

4 Avsluttende kommentarer

Eiendomsregistrene er et svært verdifullt datamateriale for forskning på fritidsboliger. Dataene har allikevel flere vesentlige svakheter som en må være oppmerksom på i bruken av dem. Den viktigste svakheten er at det totale antall fritidsboliger ikke er helt riktig, noe som kan gi et vesentlig feil antall ved analyser på regionalt og lokalt nivå. Det er svært positivt at det er innført en bruksenhetstype ”F” (fritidsbolig) for fritidsboliger som er i bygninger med flere boenheter, men på grunn av treghet i å oppdatere dataene vil det trolig gå lang tid før antallet enheter blir riktig.

De endringene som følger med den nye matrikkelen – og da ikke minst koplingen til elektroniske kart - gjør informasjonen mer tilrettelagt for forskningsmessige analyser av utviklingen i arealbruk og arealbrukere over tid og rom. Det er i seg selv viktig i en tid med stor mobilitetsutvikling for personer og kapital, og en tid med strukturelle endringer i mange næringer og tilhørende endringer i hvor og hvordan folk bor og bruker arealene. Ikke minst gjelder dette endringer i bruk og eierskap til utmarksarealer - et tema vi er særlig opptatt av i forhold til fritidsbruk av utmark. Med om lag 380.000 fritidsboliger - de fleste av dem i utmarka - har vi antakelig i dag flere med eiendomsretter i utmark (eiere, festere) enn noen gang tidligere i norsk historie? I seg selv et interessant paradoks at etter hundre år med urbanisering og mange tiår med rasjonalisering i landbruket, har vi i dag flere urbane aktører med eiendomsretter i utmarka som gjør betydelige privatøkonomiske investeringer i (fritids)boliger - åpenbart med et langsiktig perspektiv om å leve "det gode liv".

Et forhold vi mener å se i den sammenheng er framveksten av en type "nettverks- og nodesamfunn" hvor de som disponerer boliglike "hytter" bruker disse i et økende omfang. Snarere enn å bo fast "hjemme", og av og til besøke "hytta", bor de 60% her og 30% der, og 10% et annet sted. Investeringene i fritidsboliger er åpenbart økende og fritidsboligene er blitt en normalisert og integrert del i familieøkonomien (Ericsson 2006). Denne lysten til å investere i fritidsboliger henger sikkert sammen med en betydelig "overskuddsøkonomi" for en rekke familier, og et svært gunstig skatteregime i Norge for investeringer i fast eiendom. Det er vel grunn til å tro at denne "overskuddsøkonomien" vil drive fritidsboligmarkedet i mange år framover. En faktor som bidrar her er paradoksalt nok sterkt økende boligpriser siste tiår som bidrar til at arveformuene øker. Samlet arv (arveavgiftsgrunnlag) utgjorde 17,4 milliarder kroner i 2004, og mer enn halvparten av dette kan tilbakeføres til fast eiendom. Over 40 prosent av de som mottok arv eller gave fikk verdier på mellom 250 000 og 550 000 kroner. Hver sjette person som mottok arv eller gave i 2004, mottok verdier på 1 million eller mer (SSB 2006). Personer som mottar arv er gjerne i en fase i livet hvor "barn og bolig" er et gjennomført "prosjekt", og investering i fritidsbolig framstår som attraktivt. Fra meglernæringen hører man ofte at arvede midler i størrelsen flere hundre tusen kroner nettopp investeres i fritidsbolig, og da altså fra grupper i samfunnet som tydeligvis også prioriterer bruk av fritidsboligene.

Eiendomsregisterets, og den fremtidige matrikkelens, kategorisering av boliger kan komme på kant med denne utviklingen. Bygningene og eiendommene kategoriseres etter formålene "fast" eller "fritid", og dette danner i sin tur grunnlag for befolkings- og boligstatistikker - og i neste omgang kommunale skatteinntekter. Dersom en slik utvikling aksentueres, vil matrikkelen som et "kart" over hvor folk bor i økende grad avvike fra "terrenget". Dette er en problemstilling man i første omgang bør holde under oppsikt, det er ennå for tidlig å gjøre noen registermessige grep for å komme den i møte.

Det kan være en god strategi å innskjerpe eller motivere til bruk av krav til å melde og søke om bruksendringer. Nå viser undersøkelsen om bruksendringer til kommunene vel at dette har et relativt lite omfang. Men undersøkelsen gir grunn til å mistenke at faktisk bruksavvik langt overgår det som avspeiles i bruksendringer i eiendomsregisteret. Kommunene har åpenbart ikke store incentiver for å følge opp dette, og mange gir og uttrykk for at det er et saksområde som kommer heller langt ned på arbeidslista. Selv om det - i dagens forvaltningsregime - sikkert er riktig nok for den enkelte kommune, så mister vi gjennom dette en bedre samlet nasjonal oversikt over dynamikken i folkets boligatferd. En grunnleggende motivasjon for kommunene - og særlig de med mange fritidsboliger - burde være å finne i en utstrakt rettighetslovgiving innen en rekke sektorer for kommunale tjenester. Dette gir for en rekke tjenester borgerne rettigheter der de er, og ikke bare der de bor. Kommunen derimot, får sine skatteinntekter og overføringer fra staten fastlagt etter hvor mange som bor i kommunen. I den grad det er vedvarende og betydelige forskjeller mellom de som faktisk krever sin rett (og med det kommunenes utgifter) og kommunenes inntekter, oppstår et problem som kan tilbakeføres til for liten oversikt over folkets boligadferd.

Ved bruk av eiendomsregisteret må en være klar over at dispensasjoner for bruk av boligene heller ikke er tatt med, selv om disse trolig har et visst omfang jfr spørreundersøkelsen - men dette vet vi lite om. Med henvisning til de punktene vi nettopp har drøftet, vil vi vel generelt advare kommunene mot å dispensere, og heller behandle sakene som en bruksendring.

Mange kommuner sier at de ikke har en uttalt politikk eller praksis for bruksendringer eller dispensasjoner, men at kommunene vurderer det fra sak til sak. Kommentarene viser imidlertid at politikken og praksisen i mange kommuner er nært knyttet til de føringene som kommunen gir for arealdisponering gjennom kommune- og reguleringsplaner. Slike planer er utført etter Plan- og bygningsloven med blant annet krav om offentlige høringer, og er vedtatt i kommunestyrene. Politikken for bruksendringer og dispensasjoner kan derfor være ”bevisste”, selv om kommunen ikke eksplisitt har uttalt en politikk for bruksendringer.

Referanser

• Arnesen og Skjeggedal 2003: "Spekulasjoner om å bo, utmark og urbanitet" PLAN 2-2003
• Arnesen og Skjeggedal 2005: "Vårt annet hjem i utmarka." Kronikk i Aftenposten 2. desember 2005.
• Brunborg, H. og I. Texmon (2003). Fortsatt sentralisering. Regionale befolkningsframskrivninger 2002-2020. Økonomiske analyser 4/2003. Statistisk Sentralbyrå.
• Ericsson, B. og R. Grefsrud (2005). Fritidshus i innlandet: Bruk og lokaløkonomiske effekter. ØF-rapport 06/2005. Østlandsforskning. Lillehammer.
• Kiran (2006):"Hyttekulturen i rask endring". Kronikk i Aftenposten 22.02. 2006.
• Miljøverndepartementet ( 2005 a) Ot.prp. nr. 70 (2004-2005) Om lov om eigedomsregistrering .
• Miljøverndepartementet (2005 b) Planlegging av fritidsbebyggelse. Veileder.
• Miljøverndepartementet (2003) Forskrift om føringen av grunneiendoms-, adresse- og bygningsregisteret (GAB-registeret ).
• Miljøverndepartementet (1980) Forskrift til lov om kartlegging, deling og registrering av grunneiendom (delingsloven). Del. av myndighet.
• Müller, D. (1999) German Second Home Owners in the Swedish Countryside. ETOUR Vetenskapliga Bokserien V 1999:4. Østersund
• Norges offentlige utredninger (NOU). (1999) Lov om eiendomsregistrering. Om et forbedret eiendomsregister og forslag til ny lov om eiendomsregistrering til erstatning for delingsloven. NOU 1999:1
• Rognstad, O. (2001) Eiendomsomsetning. Dokumentasjon av datagrunnlag og bearbeidingsrutine. SSB Notat 2001/3.
• Statens Kartverk (2005) RiksGAB Registreringsinstruks. Instruks for registrering av GAB-data. 16. september 2005.
• Statens Kartverk (2004) Kartverkets konklusjoner vedrørende problemstillinger knyttet til registrering av en del bygningsdata i det nye matrikkelsystemet. [http://www.statkart.no/IPS/filestore/Eiendomsdivisjonen/
  RegistreringavbygnignsdataiMatrikkelenKartverketskonklusjoner040907.doc]
• Personlige informanter:
• Arsnes, Per Arne. GAB-ansvarlig, Statens Kartverk Hedmark
• Barmsnes, Lidvar. Avdelingsingeniør, Ringebu kommune
• Elsrud, Lars. Senioringeniør, Statens Kartverk Hønefoss
• SSB 2006 Statistisk Sentralbyrå: Arveavgiftsstatistikk

Sluttnoter

Sluttnote 1: Fiskal kommer fra latin fiscalis og fiscus; ‘kurv’, ‘pengekasse’). Fiskal blir benyttet om det som har med statskassa å gjøre. Fiskale skattar og avgifter har til formål å skaffe inntekter til investeringer og drift i statsapparatet i vid forstand (kommunene inklusive).

Sluttnote 2: Det finnes egen forskrift for GAB-registeret (FOR 2003-06-26 nr 968- (GAB-registeret)).