Fritidsboligenes betydning for utvikling av turistdestinasjoner

Birgitta Ericsson - Østlandsforskning

---

Norske turiststeder har gjennomgått en grunnleggende og nødvendig omstilling i løpet av de siste 30-40 åra. Der før fantes hoteller, pensjonater og fjellstuer er nå fritidsboliger og leilighetskompleks dominerende. Hvordan denne utviklingen har påvirket utforming av og arrondering av destinasjonen i forhold til drift har vært viet liten oppmerksomhet i Norge. Heller ikke den lave gjennomsnittlige utnyttelsen av tunge infrastrukturinvesteringer utbygget for å passe intensiv bruk i korte tidsperioder er problematisert. I denne artikkelen ser vi nærmere på utviklingstrekk og drivkreftene bak.

Utviklingen av og på norske turiststeder

Utviklingen av og på norske turiststeder har i løpet av de siste 30 åra gjennomgått en fullstendig strukturomvandling. På mange måter er en tilbake der en startet med tanke på (manglende) forutsetninger for helårsdrift og ditto sysselsetting. Første generasjons turiststeder i Norge hadde primært et produksjonsapparat bestående av tradisjonelle byhoteller, høyfjellshoteller på fjellet og turisthoteller ved sjøen/i lavlandet. Turist- og høyfjellshotellene ble ansett som en viktig kilde til valuta, og betegnelsen ga derfor adgang til sentral skjenkebevilling forutsatt at kvalitetskrav og andre spesifiserte betingelser var oppfylt(fn1). De fleste drev énsesongsdrift, sommer, mens enkelte bedrifter med gunstig beliggenhet (Geilo, Voss, Oppdal) ved jernbane også etter hvert kunne oppnå (vår-)vinterdrift. Bedriftene var gjennomgående stengt mellom påska og sommersesongen samt om høsten.

Fra 70-åra vokste kurs-/konferansesegmentet knyttet til næringsliv og offentlig sektor fram. For dette segmentet var standard viktigere kriterium enn pris ved valg av sted. Turist- og høyfjellshoteller kunne med utgangspunkt i lavt belegg i mellom- og lavsesongene dessuten gi gode tilbud til dette segmentet så lenge det ble et akseptabelt dekningsbidrag igjen, gitt den da rådende driftsstrukturen med store sesongsvingninger og lite fleksible tilbud. Det viste seg også at dette var et relativt betalingsvillig marked, og enklere å håndtere enn feriemarkedet rent produksjons­messig. Veksten i kurs-/konferansemarkedet var begynnelsen på og grunnlaget for at særlig hotellbedriftene på turiststeder kunne åpne opp for helt eller tilnærmet helårsdrift. Forutsetningene for å oppnå en gunstig markedsmiksing var imidlertid basert på en bedriftsstruktur med tradisjonelle hoteller og ikke altfor avsides beliggenhet. Dvs. at store deler av næringen på kort sikt kunne utsette en nødvendig omstilling, og ble holdt i live av en heldig markedsutvikling basert på et produksjonsapparat som etter hvert begynte å bli foreldet for det rene ferie- og fritidsmarkedet, særlig hjemmemarkedet.

På 80- og 90-tallet ble reiseliv sett på som en av få næringer som kunne bidra til å opprettholde bosetting og sysselsetting i distriktene. Jordbruk og annen tradisjonell distriktsorientert næringsvirksomhet ble stadig mer effektivisert, og vanskeligere å drive lønnsomt. Trysil og Hemsedal kan sees på som prototyper på annen generasjons turiststeder i Norge, med sterk spesialisering på ferie- og fritidsbaserte produkter med basis i alpinsport.  På disse stedene ble det meste av overnattings­kapasiteten bygget i form av selvhushold­nings­enheter, enten appartementer og hytter for utleie, eller privateide fritidsboliger. I Hemsedal dominerte innledningsvis utleiehyttene eiet og drevet av grunneiere, mens i Trysil ble hyttene solgt. Etter hvert er det kommet til flere av denne typen turiststeder.

På de nye turiststedene ble altså produksjonsmidlene tilpasset og spesialisert for en volumorientert ferie-/fritidsbetinget produksjon vesentlig basert på det norske markedet. Med dette ble fleksibiliteten til å betjene flere markedssegment redusert og dermed også muligheter for å utjamne sesong­svingningene som ferie-/fritidstrafikken uvegerlig medfører. Mange bedrifter og steder er derfor nå tilbake til en normalsituasjon som nok engang igjen er preget av sesongdrift. I det norske/nordiske ferie-/fritids­segmentet er det mange steder slik at ’off-season is no-season’ (Lundtorp et.al. 1999). En forhåpning om helårig reiselivsdrift forutsetter enten tilgang på flere markeds­segmenter, eller en lokalisering som er attraktiv for ferie- og fritidsaktiviteter året rundt.(fn2)

Årsakene til utviklingen i selvstelltilbudet var nok flere. En viktig grunn var den økende nødvendigheten av å ha, eller kunne markedsføre, et ’aktivitetstilbud’ som var mer profilert og tilrettelagt enn den tradisjonelle turgåingen, overfor ferie-/fritidsgjester. Fra den alpine skisportens framvekst i 70-åra og til dagens mer varierte tilbud er tilbudene i de fleste tilfeller avhengig av store volumer for å kunne drive økonomisk. Det ville neppe være mulig å drive dagens 10-15 største alpinanlegg basert bare på trafikk fra høyservicebedrifter. En slik spesialisering av produk­sjons­apparatet til ferie-/fritidssegmentet medførte også større etterspørsel etter selvhusholdnings­enheter. Selvhusholdningsenheter var dessuten en forutsetning for å oppnå de store gjestevolumene som måtte til. Større heiskapasitet krever flere senger - flere senger krever større aktivitetstilbud for å fylles, osv.

Men - større vekt på tilrettelagte og kommersialiserte aktivitetstilbud forutsetter også konsentrasjon og tett utbygging. I takt med utvikling av alpinferdighetene og velstanden i Norge økte både tilbud av og etterspørsel etter privateide overnattingsmuligheter (fritidsboliger). Der det bygges på eksisterende eller planlagte turiststeder foregår nå utbyggingen også av privateide fritidsboliger på de meste sentrale områdene, som burde vært forbeholdt overnattingsbedrifter med høyt belegg. Denne utviklingen skyldes flere forhold, men ett er manglende helhetsplaner fra et destinasjons- og reiselivsperspektiv, som bl.a. gir investorer og eiendomsutviklere lettere tilgang til de mest verdifulle områdene som de, naturlig nok, helst vil ha. Etter hvert har også ’ski in/ski out’-konseptet blitt viktig for plassering av enhetene i terrenget, noe som stiller krav til transporttraseer ikke bare for biler, men også for skikjørere i forhold til heiser og fall. En slik utvikling vil  ytterligere redusere utnyttingsgraden i de sentrale områdene av destinasjonen.

Sesongmessig er en tilbake til utgangspunktet, bedriftsmessig har man hatt en utvikling mot et større mangfold. Mange private fritidshus blir store. Grensene mellom ’bedriftskategorier’ blir mer flytende med  kommersielle ’ lodger’, investoreide og private ’storhytter’, osv.. Samtidig blir mange av de kommersielt drevne ’hyttene’ like store som små pensjonater å regne, og det er mulig å leie kokk (’kjøkkenpersonale’) eller bestille catering. Markedsmessig skjer det muligens også en slags hybridisering, der i utgangspunktet yrkesbetingede opphold i større grad enn før blandes med fagligsosiale tilstelninger sammen med arbeidskollegaer, i alle fall i gode økonomiske tider.

Det er i dag langt større gjestedøgnsvolumer, særlig i tilknytning til de større vinter-destinasjonene, enn det var for 20-30 år siden. Økningen har framfor alt kommet som et resultat av den kapasitetsøkningen som har funnet sted i selvhusholdningsenheter, inkludert de private fritidsboligene. Mange av de tidligere høyservicebedriftene er nå bygget om til selveierleiligheter/-enheter, og andre sliter med å få lønnsomhet i driften. Store deler av det godt betalende kurs-/konferansemarkedet er tilbake på de sentrumsnære lokalitetene, da hotellkapasitet har blitt bygget ut i sentrum og i randsonene til de større byene. Selv om kurs-/konferansetrafikken som sagt fikk rimelige tilbud på feriesteder, var begrunnelsen delvis at den samtidig ble presset ut av sentrale strøk på grunn av kapasitetsmangel der. Reiselivstrafikken er altså (igjen) blitt mer polarisert bedrifts- og lokaliseringsmessig.

Helårlig drift basert på godt betalende gjestesegmenter gir grunnlag for faglig utfordrende, kvalifiserte og godt betalte arbeidsplasser. Disse er nå igjen i større grad å finne i sentrumsområder, mens de ustabile, sesongbetonte og lite kompetansekrevende arbeidsplassene er blitt igjen på turistdestinasjonene. (Ericsson 1992) Den ferie-/fritidsbetingede trafikken har alltid vært tidsmessig svært konsentrert og dermed alltid generert store svingninger over året, over uka og til dels over døgnet. Med høyservicebedrifter er det likevel nødvendig å bemanne mange ulike daglige arbeids­oppgaver. En overgang til selvhusholdningsenheter, som i seg selv delvis er begrunnet med reduserte personalkostnader, vil foruten mindre sysselsettingseffekter totalt sett også gi som resultat at det vesentligste av arbeids­innsatsen vil være knyttet til vask, rengjøring og klargjøring av boenheter noen få timer i løpet av avreise-/ankomst­dag, dvs. vanligvis lørdag. På den andre sida skapes sysselsettingseffekter i bygg- og anleggssektoren i utbyggingsperioden, og i heisanlegg og evt. andre aktivitetsbedrifter i driftsfasen.

Populære turistdestinasjoner opplever ofte stor etterspørsel etter privateide fritidsboliger i ulike former. Populariteten gir i mange tilfeller grunnlag for å omsette ellers mindre økonomisk verdifulle landområder til en svært god pris sammenliknet med alternativ­verdien. (Overvåg, i kjømda) I dag er eiendomsutvikling en av drivkreftene i destinasjonsutvikling generelt, og i Norge særlig i fjell- og innlandsområder, noe som også kan legge grunnlaget for store turistvolumer. Verdiskapingsmessig er dette i utviklings- og utbyggingsfasen mange steder trolig av større betydning enn ’tradisjonell reiselivsvirk­somhet’. Hvordan denne utviklingen slår ut driftsmessig, er ikke særlig godt belyst i norsk sammenheng. Ut fra et destinasjonsmessig perspektiv kunne utviklingen bidra til å styrke destinasjonen gjennom å utgjøre en nyttig og nødvendig kapasitetsbuffer eller -trekkspill for å optimalisere kapasitetsutnyttelsen i aktivitetsanlegg og kommersielle overnattingsanlegg, men i hvilken grad den faktisk gjør det er foreløpig uklart.

Erfaringer fra f.eks. Alpeområdet antyder at den kommersielle bruken av private selvhusholdningsenheter ikke er så stor som ønskelig/optimalt sett ut fra et destinasjonsperspektiv. (Bieger m.fl. 2006) Det er det ene.

Turiststeders livssyklus

En utvikling mot større grad av fragmentering av eierskapet til overnattingsenhetene kan teoretisk ha både heldige og uheldige konsekvenser for destinasjonen avhengig av hvilken organisering det er mulig å oppnå. At turisters preferanser for både destinasjoner, aktivitetstilbud og overnattingsform vil endre seg over tid, og at destinasjoner dermed blir utdatert, er godt dokumentert gjennom årenes løp. Butler (1980) og mange andre har opp gjennom åra, og på forskjellige steder, brukt Butlers modell ’tourism area life cycle’ (TALC) for å påvise dette. Innenfor TALC blir det, svært enkelt sagt, hevdet at avgjørende for destinasjonens levetid er hvorvidt man klarer å være i stadig utvikling, eller komme inn i en fornyelsesfase før det ugjenkallelige forfallet setter inn for alvor. Fornyelse gjelder naturligvis alle elementer på destinasjonen, men er trolig mest merkbar og krevende når det gjelder nødvendigheten av å heve standard på og holde tritt med utviklingstrekk og innovasjoner innenfor ulike overnattingsformer.

Mange tilbud og oppgaver på en reiselivsdestinasjon drives enkeltvis, selv om destina­sjonen kan framstå mer enhetlig utad. Markedsarbeidet drives antakelig best med ’få stemmer’. Destinasjoner med lite formalisert samarbeid og/eller mange eiere vil i utgangspunktet ha et tyngre lass å dra. Men selv da må en kunne anta at det utviklings- og markedsarbeid som drives, gjøres med basis i reiselivsperspektiver. En destinasjons­utvikling som drives primært av eiendomsutvikling er nødven­dig­vis ikke det beste utgangspunktet for den reiselivsmessige utvikling og vedlikehold av destinasjonen. Eiendomsutviklere baserer seg på salg av mindre, frittstående eller sammenkoplede enheter til enkeltpersoner, som da som et slags felles­skap ideelt sett skal enes om vedlikehold og evt. videre utvikling av destinasjonen(fn3). Byggingen drives av andre krefter og interesser enn dem som skal drive kommersielle bedrifter eller aktiviteter på destinasjonen etterpå og med motiver som ikke nødvendigvis har destinasjonens utvikling som hovedmål. Fragmentert eierskap og eiendomsbasert utvikling kan derfor vanskeliggjøre en helhetlig arrondering av destinasjonen og nødvendig vedlikehold og utvikling av infrastruktur og produkt­innhold så vel som profilering og markedsføring. Warnken m.fl. antyder til og med at en slik utviking kan ’prevent successful rejuvenation in the future.’ (Warnken m.fl. 2003:155; Hjalager 2002) Det er det andre.

En tredje ting er at en slik struktur vil bidra til å øke sesongsvingene. Dette fordi det legges til rette for å ha overnattingskapasitet til å dekke etterspørselen i høysesongene. Privateide fritidsboliger blir nemlig relativt ekstensivt brukt hele året sett under ett. Undersøkelser viser at det er store variasjoner i hvor stor andel av fritidsboligene som er i bruk til enhver tid. Det er kun i høysesongene, påska og særlig sommerferien, at andelen fritidsboliger i bruk kommer opp mot 80% eller over, også på attraktive steder (Ericsson og Grefsrud 2005). En slik struktur vil dermed også kreve infrastrukturinvesteringer, som eks.vis veg, vann og avløp, med stor maksimalkapasitet for å takle korte men intensive bruksperioder. Den gjennomsnittlige kapasitetsutnyttingen av tunge infrastruktur­investeringer blir imidlertid relativt liten (Warnken m.fl. 2003). I et ressurs­perspektiv vil ikke denne utbyggingsmåten fremme investeringer i en infrastruktur som er optimalt tilpasset og gir god ressursutnyttelse.

Fornyingen av norske fjelldestinasjoner

Det er først og fremst innovasjonene på overnattingssiden som har vært viktige forutsetninger for endringer i produkt-/markedskoplingene på turiststeder. Det er likevel endringene i etterspørselen som driver fram nye krav til overnattingsformer. I de senere åra er det primært eiendomsboomen som både har bidratt med kapital og medvirket til et større mangfold innenfor overnattingssektoren. Det er ikke lenger så enkelt å klassifisere verken bedrifter eller turister ’etter overnattingsform’ som det kanskje en gang var. Det gjelder enten man grupperer etter servicenivå, eierskap eller bruksrettigheter (tilgjenge­lighet). Forskjellige overnattingsformer har vokst fram alt ettersom de tradisjonelle hotellbedriftenes konkurransemessige begrensninger når det gjaldt lokalisering, innkvarteringstilbud og driftsøkonomi ble stadig mer synlige. Samtidig har nye aktører utenfor reiselivsnæringen kommet på banen for investeringer i og utbygging av både supra- og reiselivsmessig infrastruktur.

Hotellenes begrensninger viste seg bl.a. som vanskeligheter med å tilfredsstille en økende etter­spørsel etter større og mer fleksible romløsninger, mer fleksible serviceløsninger og mer varierte serveringstilbud. Det blir stadig vanligere at gjesten selv avgjør servicenivået, gjennom egne ’tilvalg’ til selve overnattingen ut fra ønsker, behov og betalingsvillighet. I hotellsegmentet er imidlertid kostnadsstrukturen lite fleksibel og investeringer framstår ofte som risikofylte, i tillegg til at de resulterer i bygninger med få alternative bruksområder. Driftsmessig er det liten grad av fleksibilitet, mens kundenes etterspørsel stadig har gått i retning av større grad av fleksibilitet. Det er bl.a. dette som har bidratt til å skape problemer med å dekke kostnadene, at en må ha personale tilstede eller i beredskap uten at en i utgangspunktet kan ta seg betalt for det eller vet at det blir salg.  Strukturendringene ble først og fremst fanget opp av nye aktører med nye konsept uten store finansielle eller personelle kostnader. Dette er i tråd med Hjalagers tese om at innovasjoner i reiselivsnæringen må utvikles av aktører utenfor næringen, da den selv i liten grad har de forutsetningene som ’main stream innovasjonsteori’ krever(fn4) som grunnlaget for innovasjoner. (Hjalager 2002).

Hensler (2007) observerer at det i en ’utviklet overnattingssektor’  kan registreres en økende variasjon i typen overnattingsbedrifter, dvs. en ’hybridisering’ innenfor innkvarterings­sektoren. Denne utviklingen foregår i spennet mellom en tradisjonell hotellbedrift og en tradisjonell fritidsbolig, som anskueliggjort i figurene nedenfor. Med utgangspunkt i hans elementære definisjon på kjerneproduktet som ’et rent og trygt sted hvor man kan hvile kropp og sjel i en mer eller mindre horisontal posisjon’, har han dekomponert innkvarteringssektoren ved hjelp av de tre dimensjonene servicenivå og -integrering, eierskap og tilgjengelighet/bruksbegrensninger.

Tegn på hybridiseringen av overnattingssektoren er først og fremst at det foregår en oppsplitting av ulike funksjoner som før normalt var samlet til samme enhet. Oppsplittingen skjer fra begge ender, dvs. både innenfor hotellsegmentet og innenfor fritidsboligsegmentet. I hotellsegmentet øker fleksibiliteten både for kunde og bedrift, mens det i fritidsboligsegmentet legges begrensninger på eiers bruk som reduserer fleksibiliteten. Det kan nå registreres at det finner

• en frikopling mellom drift og eierskap
• en frikopling mellom seng og service
• en frikopling mellom eierskap og bruk
• en frikopling mellom interne driftsoppgaver og kjøpte driftselementer

Utgangspunktet er et tradisjonelt hotellrom og en tradisjonell fritidsbolig. Ved leie av et tradisjonelt hotellrom har en bruksrett for den perioden en har betalt for, og privat eierskap til en tradisjonell fritidsbolig gir ubegrenset tilgjengelighet. Hotellrommet tilbyr altså bruksrett og en svært begrenset disposisjonsrett (tilgjengelighet)(fn5), men når man eier en tradisjonell fritidsbolig har man også i utgangspunktet ubegrenset tilgang til å disponere denne. (Fig. 1.a.) I figur 1.a. er ulike overnattingsformer plassert i diagrammet etter hvor de kan plasseres på dimensjonene eierskap og disposisjonsrett (tilgjengelighet).

I fig. 1.b. er de to dimensjonene eierskap og disposisjonsrett slått sammen til én og markert på x-aksen, mens det på y-aksen er lagt til ytterligere en dimensjon, nemlig hvor mye service som er inkludert i respektive grunnkonsept (servicenivå). Fig. 1.b. er altså egentlig tredimensjonal. Et tradisjonelt hotellrom leies uten eierskap og med begrenset disposisjonsrett men med høgt servicenivå. Den tradisjonelle fritidsboligen kjennetegnes av fullt eierskap og disposisjonsrett men med begrenset, dvs. uten, servicenivå.

Fig. 1.a. Overnattingsformer klassifisert etter grad av eierskap og disposisjonsrett. (Etter Hensler 2007)

Fig. 1.b. Overnattingsformer klassifisert etter grad av eierskap, disposisjonsrett og servicenivå. (Etter Hensler 2007)

I kommersiell sammenheng splittes dessuten ofte driften etter hva som drives i regi av det egne, interne drifts­selskapet og hvilke oppgaver som blir satt ut til spesialiserte leverandørselskap utenfor både drifts- og eierselskap. Det foregår i tillegg en oppsplitting av tida som er tilgjengelig for eiere, selv ikke det som ser ut som en tradisjonell fritidsbolig er nødvendigvis et ’overnattingssted’ til fri avbenyttelse for eieren. Noen ganger kjøpes kun bruksrett til visse avtalte tider, og man eier slik sett brukstid til objektet sammen med andre eiere og deler brukstida ’eierne’ imellom (’time share’). Ytterligere en eierform er når eiendomsretten ikke utelukkende er knyttet til bruksretten som i ’time share’ men der felleseiet også gir innflytelse og formelle eiendomsrettigheter over bygningen og driftsselskapet. Dette kan sammenliknes med borett (borettslag), men kun i perioder av året. Framveksten av nye overnattingsformer blir forsterket av at det kommer inn aktører fra andre sektorer, framfor alt s.k. eiendomsutvikling, i utviklingen av destinasjoner og reiselivsområder.

Eiendomsutviklere er antakelig primært opptatt av selve eiendommen, ikke hva som foregår i den. Fleksibiliteten gir tilbyderen muligheter til å tilby ulike konsept for innkvartering men med basis i samme infrastruktur, noe som vil utvide markeds­potensialet innenfor den ferie-/fritidsbetingede og deler av den hybridiserte etter­spørselen. Med selve overnattingstilbudet renset for inkludert service kan kunden selv bestemme standardnivå og service på sitt produkt gjennom å velge eller la være å velge tilknyttede servicetjenester. (Hensler 2007)

Eiendomsboomen og utviklingen i norske fjelldestinasjoner

Det er først i de senere åra vi har kunnet registrere denne utviklingen i noe større omfang i norsk sammenheng, og da primært som en stor vekst i frittstående privateide fritids­boliger i tilknytning til alpinanlegg. I løpet av de 10 siste åra er også leilighets- og flerenhetsbygg blitt bygget i et visst omfang, både med og uten utleieklausuler. Denne typen innkvarterings­steder dominerer nå tilbudet målt i kapasitet på de fleste vintersports­stedene i Norge. På gamle turiststeder bygges tidligere hotelltype bedrifter om til selvhushold og leiligheter i tråd med denne utviklingen.

Det er vel liten tvil om at innovasjoner i overnattingssektoren i stor grad styrer gjestestrukturen, men hvordan denne strukturendringen faktisk påvirker drift og innhold på destinasjonene er det gjort lite systematiske studier av. En overgang fra kommersiell drift av overnattingsanlegg til privateide enheter vil i utgangspunktet føre til større trafikksvingninger over året og over uka. Dette gjelder konseptene i sine rendyrkede former(fn6). Hvorvidt det fins ’optimale’ fordelinger som både sikrer en relativt jevn drift og samtidig har ’passe’ ledig kapasitet for i høgsesongen å kunne tilfredsstille høg etterspørsel fins det lite dokumentasjon på. Vi vet heller ikke hva som skjer dersom (når?) etterspørselen etter privateide fritidsboliger går ned og dette markedet evt. er mettet.

Hva så med framtida?

Det kan være gode grunner til i det minste å holde utviklingen under oppsikt for å avdekke evt. interessekonflikter som kan oppstå mellom reiselivsaktører på destinasjonene med et langsiktig driftsperspektiv, og eiendomsutviklere med kortsiktige profittmotiver og å sikre seg attraktive salgbare objekter.

Aktuelle spørsmål som bør stilles i den forbindelse er hva slags konsekvenser denne utviklingen på destinasjonen får for:

1. Aktivitetsanlegg/tilbud - kommersielle (hva bygges ut, hvordan det finansieres og organiseres)
2. Fellesgoder: reiselivsmessig infrastruktur og andre ikke-betalbare aktivitetstilbud – hva bygges ut
3. Servicetilbud (restauranter, butikker, tjenester,  etc)
4. Overnattingstilbud (hva bygges ut, hvordan det finansieres og organiseres)

Hvordan og hvor i destinasjonene det bygges vil være svært avgjørende for destinasjonenes utvikling, deres fleksibilitet i forhold til markeder og deres livssyklus mer generelt. Et spørsmål som er svært lite berørt er evt. virkninger av den store formuesomplassering som med denne utviklingen finner sted hos (tidligere) grunneiere, fra mark med svært lite inntekstpotensial til en pris på både fem- og sekssifrede beløp pr tomt hvis de selges. Det er svært liten kunnskap om hva denne delen av eiendomsboomen betyr for de stedene der det realiseres betydelige verdier i form av salg eller bortleie av grunn. Stort sett all interesse som er blitt fritidsboligboomen i distriktene til del har dreid seg om brukerne og ’driftsfasen’.

Referanser:

• Bieger, Thomas, Pietro Beritelli and Robert Weinert (2007):
  Understanding second home owners who do not rent - Insights on the proprietors of self-catered accommodation, Hospitality Management, 26 (2007) pp. 263-276.
• Butler, Richard W (2006):
  The Concept of a Toursit Area Cycle of Evolution: Implications for Mangement of Resources, in: Butler, R W (ed.) The Tourism Area Life Cycle, vol. 1, Aspects of Tourism, Channel View Publications,
• Butler, Richard W (2006):
  The Origins of the Toursm Area Life Cycle, in: Butler, R W (ed.) The Tourism Area Life Cycle, vol. 1, Aspects of Tourism, Channel View Publications,
• Ericsson, Birgitta og Reidun Grefsrud (2005):
  Fritidshus i innlandet: Bruk og lokaløkonomiske effekter, ØF-rapport nr. 06/2005. Lillehammer:Østlandsforskning.
• Ericsson, Birgitta (1992):
  Reiseliv som sysselsettingsfaktor i distriktene?, ØF-rapport nr. 21/1992, Lillehammer:Østlandsforskning.
• Hensler, Bruno (2007):
  New international developments in the accommodation industry, papir presentert på The Ninth Summit of Tourism, Chamonix, 12.-14. December 2007. (http://www.sommets-tourisme.org/f/sommetsG/neuvieme-sommet/actes/index.html, mai 2009)
• Hjalager, Anne-Mette (2002):
  Repairing innovation defectiveness in tourism, Tourism Management, 23 (2002), pp. 465-474.
• Lundtorp, Svend, Charlotte R Rassing and Stephen Wanhill (1999):
  The off-season is ’no-season’: the case of the Danish island of Bornholm,  Tourism Economics, 1999, 5 (1), pp 49-68.
  Overvåg, Kjell (forthcoming):
• Second homes and maximum yield in marginal land: the re-resourcing of rural land in Norway. European Urban and Regional Studies
• Warnken, Han, Roslyn Russell and Bill Faulkner (2003):
  Condominium developments in maturing destinations: potentials and problems of long-term sustainability, Tourism Management, 24 (2003), pp. 155-168.

Fotnoter